因房价上涨导致卖方毁约法律问题分析

近几个月，受政府政策调整，苏州部分地区房价呈爆发式增长状态，致使很多房屋买卖发生卖方违约的情况，现就因房屋价格波动导致一方违约的情况做相关法律探讨。

一、关于二手房买卖合同的效力问题。

就目前的二手房买卖行为看，卖方多以受处分的房产为非卖方财产或为共同财产且处分房产时未经共有权人同意为由，主张合同无效或者要求解除合同。我国《合同法》规定有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；2、恶意窜通、损害国家、集体或者第三人利益的；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违返法律、行政法规的强制性规定。从上述规定看， 处分非己方财产或共有财产，不属于《合同法》规定的无效合同情形。

实践中，出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的，依相关法律精神，法院一般不会简单认定合同无效，而会考虑当事人过错程度，通过违约责任来平衡双方关系。

二、房价上涨是否构成解除合同的条件。

《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要职务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。《合同法司法解释二》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更和解除。解释二的规定在法律上称之为“情势变更”，房价上涨是否属于“情势变更”，个人认为不属于，原因在于，情势变更需为非商业风险，房价涨跌是正常的商业风险，是当事人应当预见的情况，不属于“不可抗力”或“情势变更”。

三、卖方单方违约要求解除合同时，买方的救济手段。

如前所述，双方签订的房屋买卖合同，原则上一般为有效合同，合同双方应当按照合同约定，履行合同项下的全部义务。若卖方要求单方解除买卖合同，买方可依合同主张其继续履行合同义务，协助办理房屋过户手续；也可主张解除合同，要求支付违约金并赔偿损失，但主张数额超出实际损失的部门，法院一般不予支持。