房产共有纠纷——接受赠与的房产，能否算共有房产？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：原坐落于某某市某某区某某办事处XXX号房屋原为原告父母陈某二、李某三所有，2007年2月14日原告父母离婚时将该房产赠予给原告并交付，但未办理过户登记。2016年5月19日，原告与某某市某某区某某街道办事处签订拆迁协议，将案涉房产交由某某办事处拆迁。因陈某二差欠被告徐某四借款，某某法院向某某办事处送达了协助执行通知书，查封、冻结了原告所有的515203元拆迁补偿款，为此原告提出执行异议，但被驳回，现请求法院确认某某市某某区某某办事处XXX号房屋拆迁补偿款515203元归原告所有;

　　被告辩称

　　被告徐某四辩称：原告诉请与事实不符，据我所知，陈某二和李某三虽然离婚，但还住在一起，不存在离婚后将房屋交给陈某一的事实。拆迁协议也是陈某一和陈某二两人共同签字。在我认识陈某二时，听说李某三和陈某二离婚，但陈某二曾经也把房产证押给我，让我帮他融资，即使他们存在赠与关系，但产权没有发生转移登记，陈某二依然是该房屋的产权人，所以法院查封房屋和冻结拆迁补偿款是合法的。

　　二.法院查明

　　根据双方的诉辩称及提供的证据，本院认定如下事实：案涉房产坐落于某某村XXX号，原为陈某二、李某三共同所有，并登记在陈某二名下。2007年2月14日，陈某二、李某三经民政部门协议离婚，协议约定：1、双方自愿离婚;5、坐落于某某村XXX号房产，男女双方自愿赠予给婚生子陈某一。2016年5月19日，某某办事处作为拆迁人与案涉房产登记产权人陈某二作为被拆迁人签订某某市房屋拆迁协议书一份。约定：1、甲方因城市河道工程建设需要，乙方房屋在拆迁范围内，拆迁补偿费用计1815552元;2、乙方自愿选择货币补偿，等等。陈某一在该协议代理人处签名，陈某二亦在陈某一下方签名。

　　2010年5月26日，徐某四因与李某八、陈某二民间借贷纠纷一案，向本院提出财产保全申请，本院于2010年6月7日作出民事裁定书，并向某某市某某区房产局、某某村分别发出协助执行通知书，对案涉登记在陈某二名下坐落在某某村的房产中价值210000元的财产予以了查封保全。2010年9月15日，本院作出民事判决书，判决李某八向徐某四偿还人民币207726元。判决生效后，徐某四于2011年2月16日向本院申请强制执行，本院于2011年2月17日立案执行后，于次日向被执行人发出执行令，因被执行人李某八、陈某二暂无可供执行的财产，于2011年3月8日作出民事裁定书，裁定：一、某某市某某区人民法院作出的号民事判决书终结本次执行程序;二、申请执行人发现被执行人确有可供执行财产时，可随时向本院申请执行。2012年6月15日、2015年7月27日本院对涉案房产进行了续查封，最终查封金额250000元。

　　案涉房屋交付拆迁后，本院根据徐某四的申请，于2016年6月7日作出之一民事裁定书一份，裁定查封、冻结李某八、陈某二515203元的财产，并于2016年6月7日向某某市某某区某某街道办事处财政所发出协助执行通知书一份，请某某街道办事处财政所协助查封、冻结陈某二房屋拆迁补偿款515203元。原告得知其拆迁补偿款515203元被本院查封后，向本院提出异议，要求撤销案涉协助执行通知书，并解除对其拆迁补偿款的保全措施，本院审查后，于2017年4月24日作出执行裁定书，驳回了陈某一的异议请求，原告遂诉至本院。

　　本院根据相关执行申请人申请，分别于2016年6月7日对徐某四与李某八、陈某二，2016年6月21日对李某五与陈某二，于2016年6月29日对李某六与陈某二，于2016年7月13日对李某七与陈某二四件执行案件，向潘黄财政所发出协助执行通知书，分别查封、冻结了案涉房产拆迁补偿款1815552元中的515203元、486000元、634000元、161345元，合计1796548元。现经向潘黄财政所了解，目前案涉房产拆迁补偿款1815552元已由原告陈某一领取683004元，尚有1132548元仍留存于拆迁人某某办事处。

　　三.法院判决

　　不得再对某某市某某区人民法院于2016年6月7日向某某市某某区人民政府某某街道办事处财政所送达的某某市某某区人民法院协助执行通知书中250000元以外的部分继续执行，本院作出的某某市某某区人民法院(执行裁定书于本判决生效时自动失效。

　　四.律师点评

　　案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案重点是评判本院能否就徐某四申请本院对查封的515203元案涉房产拆迁补偿款进行执行的问题。首先，陈某二、李某三离婚时将案涉房产赠予给原告，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律的禁止性规定，应认定合法、有效，但因未办理过户登记，因此并不发生物权变动的效力，其物权所有人仍为陈某二;

　　其次，本院在案涉赠与财产权属未转移登记的情况下，在诉讼和执行程序中对案涉房产中价值250000元的财产予以查封保全，符合法律规定，并无不当;第三，案涉房产在拆迁前已经由权利人赠与给原告，在拆迁时，之所以仍以陈某二的名义拆迁，原告及拆迁人已经作出了合理的解释，案涉房产被政府征收并拆迁后，其物权虽然已经灭失，但是其附着的权利并不因物权的消灭而消灭，其权利自然及于拆迁人对附着权利的拆迁补偿款，即本院对案涉房屋的查封，自然过渡为对拆迁补偿款的查封，案涉房屋受赠人陈某一的赠与合同债权，自然转化为对相应补偿款的债权;

　　第四，由于本院在诉讼保全和执行程序前两次对案涉房屋的查封行为发生在原告受赠物发生物权变动之前，对该部分即本案所涉250000元的查封财产，原告陈某一因法院查封而无法取得该部分的受赠财产，合同债权实现不能的后果是由于原告和第三人未及时对赠与财产办理过户而造成，其后果只能由原告自负;第五，本院在案涉房屋被拆迁后，对案涉拆迁补偿款515203元的查封行为，其中250000元，属于续查封行为，合法有效，对其余的部分因查封房屋同时存在其他查封行为，且金额已经达到130余万元，案涉房屋被交付拆迁后的拆迁补偿款中包括本案所涉法院查封财产在内的160余万元以外的拆迁补偿款已经自然为陈某一取得而无法实施，即使房屋被拆迁前的其他两次法院查封的申请人放弃查封权利，其所释放的拆迁补偿款，亦应为受赠权利人陈某一依法、依约取得，而无法继续实施。