房产交易合同——未经授权签订的合同，是否需要履行？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告刘某一诉称：2016年8月14日，原告与被告陈某二在被告某某公司居间下就诉争房签署了《房产交易合同》，房屋建筑面积51.21平方米，合同约定总价款1170000元，原告支付被告陈某二定金120000元。2016年10月31日，原告与被告刘某三、陈某二应到房管局签署《某某市房产买卖协议》。2016年9月8日，被告某某公司工作人员电话通知原告，被告陈某二表示不卖诉争房了。2016年9月14日，被告陈某二与原告在被告某某公司处见面，明确表示不出售诉争房了，现请求法院解除原告与被告陈某二以刘某三名义签订的《房产交易合同》;被告陈某二返还原告定金20000元。

　　被告辩称

　　被告刘某三辩称：本人是诉争房所有权人，被告陈某二并未经本人授权和同意出售诉争房，本人自始至终均不知道合同的内容，而且本人也不同意以合同约定的价格出售房屋，本人也没有委托被告某某公司提供居间服务。因此本人与原告不存在房屋买卖合同关系，原告无权要求本人履行合同义务。原告在购买房屋过程中，被告某某公司在提供居间服务过程中未尽到对房屋出卖人资格的审慎注意义务，存在过错。

　　被告陈某二辩称：本人在与原告签订房屋买卖合同时，是本人代刘某三签名的，故该合同是效力待定的合同，在未经刘某三允许的情况下，合同是无效的。对于原告变更后的诉请，同意解除合同，同意返还原告定金20000元。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，被告陈某二以被告刘某三名义在被告某某公司居间介绍下与原告签订了《房产交易合同》一份，该合同约定，出售方为刘某三即甲方，买受方为刘某一即乙方，经纪方为某某公司即丙方。被告刘某三将其所有的坐落于某某区某某路XX1号房屋出售给原告刘某一，房地产成交价为1170000元，原告于签订合同之时向出售方支付定金120000元，双方须于2016年10月31日前到该房地产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》。并约定除定金外的剩余房款1150000元，原告办理公积金按揭组合贷款等相关条款。在违约责任条款中约定了甲、乙、丙各方如有违约，应承担相应的违约责任。该合同出售方“刘某三”签名系被告陈某二代刘某三签名捺手印，买受方为刘某一签名捺手印，经纪方加盖有某某公司合同专用章。

　　同日，原告与被告陈某二还签字确认了被告某某公司出具的房地产经纪服务事项告知书一份，该告知书第三条关于交易房屋中第3项交易方约定:“签约的人是否是产权人本人，如不是，请查验《授权委托书》”。关于签约项中明确交易文本应由本人亲笔签署。上述《房产交易合同》签订后，被告陈某二以本人未经诉争房所有权人刘某三的授权，后亦未得到追认，其无权出售诉争房为由，表示不同意履行与原告签订的《房产交易合同》。为此，原告以诉称为由来院起诉，后经庭审核实，被告刘某三不同意也不追认被告陈某二代为其出售房屋，为此，原告变更诉讼请求，请求法院支持其变更后的诉讼请求。

　　另查，被告刘某三与被告陈某二原是夫妻关系，双方于2013年5月15日在某某区民政局办理了离婚手续，离婚协议书中住房事项载明：坐落某某区某某路XX1号房屋离婚后归刘某三所有，陈某二自行解决住房。现上述房屋房地产权证亦载明房屋所有权人为刘某三。2014年12月20日，被告刘某三与案外人登记结婚。2016年8月6日，原告刘某一与案外人王某四经某某房地产经纪有限公司居间签订《房产交易合同》一份，将其所有的坐落某某区某某路XX2号房屋出售给王某四，王某四已取得上述房屋不动产权证书。

　　三.法院判决

　　一.解除原告与被告签订的房产交易合同。

　　二.本判决生效后十日内，被告陈某二返还原告刘某一购房定金20000元。

　　四.律师点评

　　根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告刘某三是诉争房屋所有权人，但被告陈某二与原告就诉争房签订《房产交易合同》时，被告刘某三并未在场，《房产交易合同》及定金收据上“刘某三”的署名均为陈某二书写，被告陈某二在没有诉争房屋所有权人刘某三的授权委托的情况下与他人签订合同是无权代理行为，现被告刘某三明确表示对陈某二出卖诉争房屋的行为不作追认，被告陈某二的代理行为不发生效力，应由被告陈某二承担责任。现原告主张被告陈某二返还其定金120000元和，对此，二被告均表示同意返还。

　　关于原告主张被告陈某二及被告某某公司赔偿其，因被告陈某二在与原告就诉争房签订《房产交易合同》合同时，其本人明知不是诉争房的所有权人，也未经所有权人刘某三的授权，仍以被告刘某三名义与原告签订合同，嗣后，被告刘某三对陈某二的代理行为亦不予追认，致使合同无法继续履行，对此，被告陈某二应向原告承担一定的损害赔偿责任;被告某某公司在居间介绍原告与被告陈某二签订合同时，作为中介方应履行相应的审核义务，其单位在被告陈某二未提供房屋所有权人刘某三的委托手续的情况下即介绍双方签订合同，致使合同无法实际履行，对此作为中介方的被告某某公司亦应向原告承担一定的损害赔偿责任。