房产交易纠纷——房产未有房产证，交易后产权如何认定？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告郑某一诉称：2017年4月22日，原告与被告王某二签订《房产交易合同》，约定被告王某二将其名下的某某小区XX1号房屋卖给原告，该房面积155.4平方米，售价人民币320万元;由于该房产权因被告私自搭建面被冻结，因此被告王某二应在2017年10月30日前解除产权交结且办理注销该房抵押权的手续;原告入住后还承担了拆除二被告居住时违章建筑的工作。2017年9月6日，突然有人冲到讼争房打砸，并称被告王某二和被告林某三已离婚，现讼争房已登记到被告林某三名下，要求原告一家搬离。原告遂提起本案诉讼。在诉讼过程中原告收集到二被告在于2017年7月20日办理离婚时签订的《离婚协议书》，由此，讼争房屋被更名到被告二名下。现请求法院判令原告和被告王某二继续履行《房产交易合同》;判令被告王某二和被告林某三协助办理讼争屋所有权属登记到原告名下的手续;

　　被告辩称

　　被告林某三辩称：被告王某二未经林某三同意擅自处分讼争房屋违反《婚姻法》规定，故应认定被告王某二与原告签订的《房产交易合同》无效。2016年年初开始，被告王某二经常与林某三因家庭锁事发生争执，2017年4月中旬开始双方矛盾没有得到有效控制，反之矛盾进一步升级，虽然经过双方家长的调解，但终无果情况而终。2017年7月份，被告林某三与被告王某二就离婚达成共识，并写下离婚协议书，确认讼争房屋归林某三所有。8月中旬，林某三回到讼争房屋，发现该房屋已经被原告郑某一所占，就多次交涉，要求返还讼争房屋无果。退一步讲，即使上述合同有效。原告郑某一亦存在违约事实。即原告郑某一未如约履行付款义务，存在违约。原告郑某一违反合同约定，未及时、如约向王某二履行其付款义务。

　　二.法院查明

　　经审理查明，2017年4月22日，以王某二为甲方，郑某一为乙方，双方签订一份《房产交易合同》，约定：一、本宗买卖房产状况甲方房产坐福州市台江区X号某某小区XX1号，建筑面积155.4平方米;所有权受限情况说明：甲方出售房产现抵押设定在中信银行，甲方应于产权冻结解冻后三个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，解押还款时间以银行通知为准;甲乙双方约定该房产的买卖价格为人民币320万元。二、为确保丙方代办事务的顺利进行，定金支付：乙方同意在签订合同时支付定金100000元，其中30000元支付给甲方，70000元由中介方无息监管。三、付款方式、税费承担及权证办理甲乙双方同意甲方为抵押产权，乙方银行个人消费商业按揭贷款方式付款;甲乙双方约定该房产交易税费承担方式为乙方承担;本次交易同时办理变更《国有土地使用权证》，甲方名下过户至乙方名下的所有费用由乙方承担。2017年4月22日，被告王某二向原告出具收条，确认收到房产订金30000元。

　　另查明：被告王某二、被告林某三于2009年10月19日登记结婚。本案讼争房产于2013年4月23日因买卖过户登记至王某二名下，2017年7月20日，王某二、林某三协议离婚。根据双方办理离婚登记时的《离婚协议书》的约定，本案讼争房产归女方所有，银行按揭贷款余款由王某二承担。2017年8月29日，讼争房产登记至林某三名下。林某三于2017年9月12日向广东粤财信托有限公司贷款217万元，并提供本案讼争房产作为抵押物，为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。

　　2017年10月16日，原告向本院起诉，并提出上述诉讼请求。2017年10月18日，原告向本院提出财产保全的申请，要求冻结被告林某三名下的本案讼争房产，并提供了保险公司出具的金额为340万元的保单保函作为本次财产保全的担保。同日，本院出具了民事裁定书，裁定冻结了被告林某三名下的本案讼争房产。

　　三.法院判决

　　驳回原告郑某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　原告郑某一与被告王某二签订的《房产交易合同》，是合同双方的真实意思表示，对合同的双方当事人具有法律约束力。讼争房产是王某二在2013年4月23日婚姻关系存续期间购买。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，不论被告林某三是否同意王某二出售讼争房产，均不影响上述合同发生法律效力。

　　上述《房产交易合同》约定的成交总价为320万元，被告对于原告已支付购房定金10万元以及原告于2017年4月22日入住讼争房屋，并在居住期间拆除了讼争屋内的违章搭盖的事实，均没有异议，予以确认。上述《房产交易合同》并未约定卖方交付房产的具体时间，至本案开庭审理之时，原告尚未向被告支付定金之外的310万元购房款，原告并未举证证明买卖双方已经实际办理房屋交接手续，因此，原告虽入住讼争房屋，但考虑到未支付购房款即交付房屋有违房产交易习惯，且从原告申请的证人齐某所述情况来看，也无法排除原告基于其他原因入住讼争房产的可能。因此，不应认定被告王某二已基于双方买卖关系向买受人交付了讼争房产。

　　对于被告提出的，讼争房产拆除违章、解除产权冻结之后原告未依约支付购房款的答辩意见。依照合同的约定，解除房产冻结是出卖方即被告王某二的义务，王某二解除冻结之后，须及时通知买受人即原告履行支付购房首付款的义务。从本案履行情况来看，两被告并未举证证明房产解除冻结的具体时间，也未举证证明王某二有向原告发出任何关于讼争房产已经解除冻结并要求原告支付购房款的通知，故被告林某三有关原告拒不支付购房款的抗辩意见，证据不足，不予采纳。