租赁合同纠纷代理词

2017/01/19 15:10:26 查看1196次 来源:冯利全律师

黄某(原审被告)上诉成都齐明实业有限公司滴水琴大酒店(原审原告)、刘某(原审第三人)、张某(原审第三人)租赁合同纠纷案

代  理  词

尊敬的审判长、审判员:

因上诉人黄某(原审被告)上诉被上诉人成都齐明实业有限公司滴水琴大酒店(审原告,以下简称“齐明实业”)、刘某(审第三人)、张某(审第三人)租赁合同纠纷一案,四川英济律师事务所接受齐明实业的委托,指派   担任原告的诉讼代理人,并经原告的委托授权,参加本案二审诉讼。经过法庭调查和质证,现代理人就本案发表如下代理意见,望法庭予以采纳:

第一、《租房协议》是合法有效的租赁合同,应当受到法律的保护。

1、在公平、平等、自愿的基础上,经过充分、友好协商,上诉人黄河同被上诉人齐明实业于2011年7月18日签订《租房协议》,就租赁房屋的租期、租金、保证金、违约责任等进行了约定,所有的合同条款均系双方真实的意思表示,不违法国家法律、行政法规的强制性规定。

2、《中华人民共和国合同法》第212条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”《租房协议》中有关租赁房屋、租赁期限、租金的数额及支付时间、违约责任的约定完全符合租赁合同的性质和特征

3、上诉人黄河向法院提交的有关被上诉人齐明实业的资质文件都是从工商行政机关查阅的,这足以说明被上诉人齐明实业没有如上诉人黄河诉称的那样,将酒店相关资质文件交给了上诉人黄河使用。如果被上诉人齐明实业将酒店相关资质文件交给了上诉人黄河使用,那么上诉人黄河何需到工商局调阅被上诉人齐明实业的资质文件呢?

4、依照《合同法》第212条的规定及《租房协议》的约定,《租房协议》系合法有效的租赁合同,应当受到法律的严格保护。上诉人黄河诉称为《租房协议》是承包合同关系是无任何事实基础及法律依据的。上诉人黄河系成年人,具有完全民事行为能力和民事责任能力,应当严格按照《租房协议》的约定履行合同约定的义务。

第二、上诉人黄河以将其租赁房屋转租给第三人张平、刘林为由,拒不向被上诉人齐明实业支付房租至其腾退房屋之日已有6个半月,其行为违反了《租房协议》的约定,上诉人齐明实业有权解除协议,收回房屋,并要求上诉人黄河足额支付租金,且有权不予退还保证金。

1、《租房协议》第3条约定“租金:每月按16万元交纳租金”; 《租房协议》第4条约定“保证金:伍拾万元,分两次付清。签订合同当日乙方向甲方交壹拾万元保证金,作为履约保证金。进场15日至今向甲方一次性交清余下的肆拾万元保证金。”;《租房协议》第7条约定“交纳租金:乙方交纳租金实行提前按月支付制,第一个月租金为月末支付,以后为先交租金后使用的办法执行”;《租房协议》第8条约定“乙方未按期或未足额交租金超过5日的,甲方有权从保证金中扣除并要求乙方每日支付违约金3000元,若乙方超过15日的,甲方有权解除协议,收回房屋并不退还保证金”;《租房协议》第9条约定“乙方不得以任何理由转让、转租、承包给他人,否则甲方有权解除协议、收回房屋并不退还保证金。”

2、《中华人民共和国合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”;《中华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
   3、在本案中,从2014年1月份开始,上诉人黄河就未按《租房协议》的约定向被上诉人齐明实业交纳房租,被上诉人齐明实业多次要求上诉人黄河按约支付租金,都被上诉人黄河无理拒绝,按租赁房屋租金16万元/月的标准计算,截止2014年6月16日上述人黄河腾退房屋之日,上诉人黄河已拖欠原告租金共计人民币104万元。上诉人黄河拒不按约交纳租金的行为已经严重违反了《租房协议》的约定。构成根本违约,应当承担违约责任。而且,从上诉人黄河提供的《承包协议》(复印件)表明,上诉人黄河承租被上诉人齐明实业房屋后,在未经被上诉人齐明实业同意的情形下,已于2012年10月16日将该租赁房屋转租给被上诉刘小波、张平二人,其行为同意严重违反了《租房协议》的约定。

4、依照《租房协议》第3、4、7、8、9条的约定及《合同法》第224、227条的规定,被上诉人齐明实业有权:(1)解除《租房协议》;(2)要求上诉人黄河搬离租赁房屋;(3)要求上诉人黄河按16万/月的标准向被上诉人齐明实业支付从2014年1月至搬离租赁房屋之日(2014年6月16日)的租金104万元;(4)不退还上诉人黄河交纳的履约保证金50万元。因此,成都市武侯区人民法院作出的(2014)武侯民初字第1825号民事判决书应当予以维持。

 第三、上诉人黄河及被上诉人张平、刘林主张因被上诉人齐明实业酒店装修导致其被公安机关责任整改暂停营业,被上诉人存在违约行为的抗辩理由不能成立。

上诉人黄河及被上诉人张平、刘林为支持其主张,向法院提交《成都市公安局武侯区分局通告》、《情况说明》及有关照片等证据材料,目的是拟证明其行使先履行抗辩权,被上诉人齐明实业认为其主张不符合法律法规,理由如下:

1、被上诉人齐明实业在2011年7月18日向上诉人黄河交付租赁房屋时经双方查验,符合适租条件。上诉人黄河接受租赁房屋后进行了大规模的装修,《成都市公安局武侯区分局通告》载明“包间透视窗大小不符合标准”系由上诉人黄河及被上诉人刘林、张平在承租房屋后装修所致。被上诉人齐明实业不存在违约情形。

2、被上诉人齐明实业提交的成都齐明实业有限公司与成都滴水行酒店管理有限公司(简称“滴水行公司”)签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》证明,齐明实业公司已于2013年10月28日将除租给上诉人黄河的部分房屋以外的房产全部出租给滴水行公司使用,对房屋的装修系滴水行公司实施。再者,本案并无证据证明滴水行公司的装修行为必然导致上诉人停业。假如滴水行公司的装修行为造成消防通道堵塞被公安机关查处,这也是滴水行公司的侵权行为所致,属于上诉人黄河与滴水行公司之间的另外的一个侵权纠纷,与本案的租赁合同无关,更与被上诉人齐明实业无关。

3、《四川省消防条例》第4条规定:“…县级以上地方各级人民政府公安机关依法对本行政区域内的消防工作实施监督管理,并由公安机关消防机构负责实施。《四川省消防条例》第74条规定:“《中华人民共和国消防法》和本条例规定的行政处罚,除法律另有规定外,由公安机关消防机构决定;对单位给予警告或者二千元以下罚款,对个人给予警告或者五百元以下罚款的行政处罚,可有公安派出所决定。”由此可见,公安派出所对消防事务的行政处罚权限仅限于对单位给予警告或者二千元以下罚款,对个人给予警告或五百元以下的罚款。在本案中,成都市公安局武侯区分局红牌楼派出所无权作出责令停业整改的行政处罚决定。上诉人黄河向法院提交的,由红牌楼派出所作出的《成都市公安局武侯区分局通告》、《情况说明》、《证明》中载明有关责令整改的处罚决定超出了公安派出所的职权范围,是一个不合法的行政处罚文书。况且,《情况说明》、《证明》中都没有红牌楼派出所负责人的签名或盖章,被上诉人齐明实业有合理理由怀疑《成都市公安局武侯区分局通告》、《情况说明》、《证明》等是上诉人黄河为了应付诉讼,而通过私人途径获得的。因此,红牌楼派出所出具的文书因本身的违法性,不能作为本案的证据,也不能证明被上诉人齐明实业存在违约行为。

4、依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第77的规定:“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书,应由单位负责人签名或盖章,并加盖单位印章。”上诉人黄河向法院提交的《情况说明》、《证明》只加盖了单位印章,但并没有红牌楼派出所负责人的签名或盖章,不符合证据的法定表现形式,不能作为本案的证据。

5、假设《成都市公安局武侯区分局通告》合法,但因其作出的日期是2014年2月14日,而按《租房协议》的约定,上诉人黄河应于2013年12月缴纳下月租金,就该租金而言,上诉人黄河具有先履行义务,根据《合同法》第67条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定,上诉人黄河是不享有先履行抗辩权的。

6、上诉人黄河收到《成都市公安局武侯区分局通告》后,既没有按照通告要求对所谓的“消防通道堵塞”、“包间透视窗大小不符合标准”问题进行整改,也没有将通告内容告知被上诉人齐明实业,被上诉人齐明实业是在一审过程中才得知的。这也说明即便上诉人存在停业的情况,也是由于自身的过错造成的,与齐明实业无关。

第四、因法律并没有对 “企业经营租赁”作出有关规定,因此即使本案中《租房协议》属于企业经营租赁合同,也应当按照《租房协议》约定的条款来处理本案。

第五、本案中租金的缴纳一直都是按先交租金后使用的办法执行的。

被上诉人齐明实业免除了上诉人黄河2011年10月19日至2011年10月30日期间的房屋租金,是从2011年11月1日计收房屋租金的。所以,上诉人黄河最后一期缴纳的房租是2013年12月1日至2013年12月31日期间的房租,未缴纳2014年1月1日以后的房租。

综上所述,本案中的《租房协议》在性质上属于租赁合同,被上诉人齐明实业依照《租房协议》的约定向上诉人黄河提供了适租房屋,全面履行了合同约定的义务,而上诉人黄河却不按《租房协议》的约定向被上诉人齐明实业支付房屋租金,且擅自将房屋转租给被上诉人刘林、张平,其行为已构成根本违约,依法应当承担违约责任。所以,成都市武侯区人民法院于2014年5月26日作出的(2014)武侯民初字第1825号民事判决书认定事情清楚、证据确实充分、适用法律正确,二审应当予以维持。【参见:广东省佛山市中级人民法院(2006)佛中法民五终字第95号《民事判决书》,沈阳市中级人民法院(2007)沈民(2)房终字第213号《民事判决书》,陆某某与上海康民建材批发市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案《民事判决书》

以上代理意见,恳请法庭充分考虑并采纳,依法驳回上诉,维持原判!

被上诉人委托代理人:四川英济律师事务所

                           律师:

                         二零一四年十月十日

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