以案释法：深圳28年前购买的房屋被占，如何维护自己的权益？

　　01律师直答

　　1.该房屋可否要求返还?

　　如果业主能办下房产证，当然无可以要求返还，如果实际实际居住人为恶意占有，则可以要求承担房屋的使用费用，善意占有则无法要求返还。

　　2.如果该房屋无法办理房产证可否要求返还?

　　如果该房屋无法办理房产证，是没法要求返还的，因为要我国取得不动产所有权的方式是登记，不动产所有权为物权，合同是债权。债权经过开发商履行合同，登记后才能实现为物权。

　　业主可以通过合同，付款凭证等确实证明自己是业主是可以要求开发商履行合同的，因为开发商未交付房屋，即使已经交付了，但是未办理登记的话，也视为未取得房屋所有权。我国法律规定不动产取得所有权的以登记为准。

　　3如果无法办理房产证，张女士该如何维权?

　　如果无法办理房产证那该房屋的产权仍旧归属于开发商，可以起诉开发商要求履行合同义务，即要求交付并过户。开发商可以要求该住户返还房屋，返还后，可以继续履行与张女士的合同。

　　02案件事实

　　01

　　案情简要

　　深圳的江先生称，1992年花他的姐姐江女士花了33.2万元，在宝安华天花园购买了一套144平米的房子。付款之后因为工作调动去了上海接着又出国，没有及时办理相关手续。如今江女士因为年龄大了，身体不好，就想把房子收回来。江先生按照购房合同上的地址找到该处房产，却发现房子从毛坯变成了精装修，还有陌生人住了进去。知情邻居透露，江女士是全款购房，房子买回来后一直空着。在2001年前后，这套房子现在的住户撬门进去，装修了下房子便住了进去。开发公司的工作人员曾联系江女士，江女士太忙没回来办理手续。

　　这名邻居还表示，现在这套房子已经涨到600万了。华天花园现在的物业是2018年接手的。据物业工作人员介绍，从接手该小区开始，这套房子就有人住了，住户也一直正常交水电费、物业费，不清楚这套房子之前有什么问题。物业工作人员还表示，如果江女士拿房产证来物业登记，就承认她是业主。之后管理处会协调公安机关，把跟业主没有关系的人员清理出小区。江先生说，本来经过社区工作人员出面协调，住户林先生也同意出面协商，他还感觉挺欣慰的。但是目前来看，对方或许只是缓兵之计，态度并不积极。“好不容易联系上了对方，后来打给我说稍后回复给我，结果最后一直都无人接听。”

　　江先生表示，目前他们正在办房产证，如果在房产证办下来前，住户林先生一家自觉搬离，他们可以既往不咎。据了解，住户林先生一家是在2002年左右搬进这处房屋的，不过现任的物业公司是在2018年接手的该小区。物业公司表示，接手时林先生一家就一直在缴纳物管费等费用，他们也一直都以为是普通的住户。

　　最近这套房产目前的住户林先生一家，采访中诉说：“该房屋从他人手中购买，合同在父亲手里，父亲已因此事住院，现无法提供合同。”

　　03案件分析

　　如上所述，如果张女士可以通过开发商办理了房产证，似乎一切问题都可以迎刃而解，物业配合，警察配合，即便以上都不行还可以起诉到法院，凭证房产证这个证据，胜诉可以说是板上钉钉。

　　那住户要不要返还房租则要是善意占有还是恶意占有，如果直接撬门入住，则必然是恶意的。如果从其他人购买的，则现住户是善意，只需要返还现有房屋即可，不用承担房租。

　　但是，问题的焦点和难点就卡在了尚未能办理房产证。如果最后确实无法办理房产证，那张女士能拿回房子吗?这就不能直接起诉现住户腾房，根据我国物权法：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，”即张女士目前没有取得房产证，也没有登记，即没有取得所有权。没有取得所有权即没有权利要求现住户返还房子。

　　如果张女士曾经取得毛坯房，未装修，那能不能要求现住户返还，根据我国物权法第245条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”即虽然有这个权利，但是经过28年了，权利已经不复存在了。

　　张女士如果要如何保障自己的权利?只能依据该合同起诉开发商，要求开发商：“1.交付房屋，2.办理过户手续。”具体这个是否会涉及到时效问题，还要看开发商是否主张时效抗辩。如果开发商主张时效抗辩，我国法律规定请求权的时效最长为20年，那张女士可能还要陷入另一个法律问题，即诉讼时效问题。

　　那此时房屋既然不归属于张女士，属于谁所有呢?此时房屋的产权应当还归属属于开发商。那开发商就可以依据法律返还原物请求权要求现住户返还房屋，返还原物不动产则不受诉讼时效限制。

　　要求现租户返还房屋后，则开发商就可以履行交付和办理过户的义务，这样张女士就可以保障自己的权利。

　　04律师建议

　　风险告知

　　在城市买房子的时候，证件是最重要的，国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，预售证，这些证件，作为买房子的朋友你们一定要注意清楚。一些不良开发商，烂尾楼的圈钱行为，有可能以后官司打赢了，开发商已经破产，导致拿不到退款，成为一纸空文。

　　买房的时候，律师建议还是买一些有保障型的大开放商的是最好的，如果考虑到资金，买房一定要主要好相应的证件，在网上了解清楚该开发商的实际实力和口碑。

　　最后，关于本案，也没有什么特别建议的，大家现在花几百万一般家庭都不会忘记自己有套房子，其次就是及时办证。