房产交易纠纷——若贷款不能申请，能否解除合同？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：2016年7月14日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，约定原告以122万元的价款购买位于某某市某某区房屋。原告于当日向被告支付定金15万元。被告同意原告以银行贷款方式支付部分房款，并约定于2016年9月18日前至房管部门签署《某某市房产买卖协议》。2016年9月14日，原、被告共同到达房管部门，但被告以原告未取得银行贷款预审批为由拒绝签署《某某市房产买卖协议》。原告认为《房产交易合同》未约定原告需在签署《某某市房产买卖协议》前取得银行贷款预审批，且在事实上贷款银行也不对无抵押房屋贷款开展预审批业务。被告以原告未取得预审批为由拒绝签署《某某市房产买卖协议》没有任何依据，其行为侵害了原告的合法权益，现请求法院判令解除原、被告之间的《房产交易合同》，判令被告返还定金15万元，判令被告赔偿原告房屋差价损失70万元。

　　被告辩称

　　被告田某二辩称：原告主张的“贷款银行也不对无抵押房屋贷款开展预审批业务”与事实不符。被告通过走访原告贷款审批银行了解到，原告贷款审批没有通过并非“贷款银行也不对无抵押房屋贷款开展预审批业务”，而是原告自己的原因，贷款银行根本没有“贷款银行也不对无抵押房屋贷款开展预审批业务”的要求。《房产交易合同》不能履行是原告贷款审批没有通过。《房产交易合同》签订后被告按照原告的要求积极配合原告到招商银行办理贷款预审批，但由于原告的原因，贷款预审批没有通过，对于该事实原告开始故意隐瞒，后又以“贷款银行也不对无抵押房屋贷款开展预审批业务”为由将贷款审批不通过的原因推责到被告把房屋抵押贷款还清。原告由于贷款审批不能通过，又提出将房屋的买方变成原告的妹妹，造成合同主体变更。原告不诚信的行为致使合同履行风险增大，被告不同意合同主体变更。截止目前，合同不能履行的原因是因为某某市购房政策的调整，原告已经不具备购房资格而造成合同不能继续履行。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，原、被告签订《房产交易合同》内容为：原告王某一购买被告田某二名下坐落于某某市某某区的房屋，建筑面积为87.54平方米，成交价格为122万元。买方在合同签订之日向卖方交付定金人民币15万元。在双方签订《某某市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款117万元以银行贷款支付。买方须在2016年9月18日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2016年9月18日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管局，并分别将定金及除定金之外的剩余房款存入某某市房管局指定的资金监管机构。

　　办理银行贷款所发生的费用由买方自理，买方方须在2016年9月19日前办理贷款申请手续。买方支付过户所需一切费用。买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因买方所提供相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向买方支付全部房款。违约责任约定，如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。其他约定，对本合同的变更或修改，由甲乙双方协商并签订书面协议。在买卖双方的配合下由中介方负责办理该房屋的打协议、过户及物业交验等手续。《房屋交易合同》签订当日，原告王某一给付被告田某二房屋买卖定金15万元。原告王某一、被告田某二各向第三人某某地产公司支付佣金。上述事实，原、被告及第三人均无异议。

　　另查，某某市某某区的房屋权利人为被告田某二。被告田某二已清偿完毕该房屋贷款并于2016年8月25日注销该房屋的他项权登记。

　　再查，原告王某一在2016年7月14日与被告田某二签订《房产交易合同》前名下已有一套位于某某市南开区的房产。本案于2016年10月27日立案时，原告王某一主张继续履行合同，其仍具有购买诉争房屋的资格。2017年3月31日某某市购房政策调整后，原告王某一属于某某市购房政策中的限购人员。庭审中，原告变更诉讼请求主张解除合同，被告于2017年12月8日庭审过程中主张继续履行合同。

　　三.法院判决

　　一、解除原告王某一、被告田某二及第三人某某房地产信息咨询有限公司于2016年7月14日签订的《房产交易合同》;

　　二、被告田某二于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王某一购房定金150000元;

　　三、被告田某二于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王某一房屋差价损失109920。

　　四.律师点评

　　依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人之间签订的《房产交易合同》是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，予以确认。当事人各方应严格按照合同的约定履行相关义务。

　　原、被告于2016年7月14日签订《房产交易合同》后，被告田某二以原告未取得贷款预审批为由拒绝签署《某某市房产买卖协议》而不履行合同，现原告王某一属于某某市规定的限购人群，不具备购房资格。原告主张解除合同，被告田某二主张继续履行合同，现履行合同已不可能，故原告主张解除《房产交易合同》的诉讼请求，予以准予。合同签订后未能按约继续履行，是被告田某二在双方约定的时间拒绝签署《某某市房产买卖协议》所致。被告田某二主张原告王某一未取得贷款银行贷款的预审批，因双方在《房产交易合同》中未对贷款的预审批作相应约定，且合同中亦约定如贷款未获审批，原告可通过一次性付款的方式向被告全额支付购房款。故被告的抗辩意见没有合同依据，不予支持。

　　合同解除后，原告依约交付给被告定金15万元，被告应予以返还。原告交付第三人中介费属于依据合同原告应当支付的费用，应由违约方承担。故原告主张被告返还原告购房定金15万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。原、被告签订的《房产交易合同》的房屋成交价为122万元，经依法评估，诉争房屋于2016年9月14日的房屋价值为140.32万元。综合守约方在履行合同后可以获得的利益，诉争房屋所处区域房屋价值的实际情况，原告主张被告按评估机构评估的房屋差额价款赔偿原告损失，给予支持。