花百万买下学区房 卖方拖延迁出户籍需赔偿

　　中国法院网讯(吴新峰)现在很多父母为了孩子能够接受优质教育，不惜花重金购买学区房，黄某也是如此。但买了昂贵的学区房，卖方却迟迟没有迁出户籍。近日，江苏省南通市通州区人民法院调解了这样一起房屋买卖合同纠纷，最终卖方赔偿黄某1万元违约金。

　　2018年下半年，黄某为了孩子将来能入读某市重点小学，花费160万向胡某购买一套学区房，双方为此签订一份房屋买卖合同，合同约定胡某四个月内迁出户籍，以及胡某若逾期迁户籍则承担每日350元违约金。

　　此后，黄某按时付清购房款，胡某虽交付了房屋及办了产权过户，但却因故迟迟未将该房屋内原户籍迁出，黄某为此反复交涉催促，并多次往返当地派出所协调，最终拖了一年之久，房屋内原户籍才迁走，所幸尚未耽误黄某家落户入学。

　　2020年3月，黄某诉至法院，要求胡某承担延迟迁出户籍违约金10万多元。经法院主持调解，胡某赔偿黄某损失1万元。

　　【法官说法】学区房是承载稀缺资源特殊标的，迁出原户籍是主合同义务之一

　　如今，重点幼儿园、小学及初中等优质教育资源，具有稀缺性且分布不均衡，就近入学、分区划片政策，使得具有学区的户籍或房产成为入学门槛，许多家长为了孩子上学，不惜重金专门购买学区房，包括高价买下旧城区一些“老破小”。学区房是房地产市场与教育资源分配政策的双重产物，也是房屋买卖中一类特殊标的。

　　因此，在学区房买卖中，出卖人除了交付房屋、协助办理过户登记之外，迁出房屋内原户籍，也是其主合同义务之一。出卖人未按约迁出原户籍构成违约，则应承担相应违约责任，包括继续履行、赔偿损失等。学区房买卖合同中若约定违约责任，则按约定处理，但约定违约金明显高于或低于实际损失，一方可以请求法院予以调整。

　　本案中，虽然合同约定了违约金计算方式，但胡某延迟迁籍尚未耽误黄某家落户入学，黄某除了耗费时间、精力及交通成本外，并无其他实际损失，所以经法院调解，黄某同意减低违约金。

　　法官提醒广大家长，在购买学区房时，应详细了解房屋所在学区政策、房屋上户籍现状、原户籍能否顺利迁出以及学位是否空置或已被占用等情况，并将学区房购房目的、房屋户籍、学位情况，记载于购房合同中，合同中还应明确出卖人相关违约责任，以备今后若发生纠纷，能维护自身权益。