业主能否以物业服务企业服务不到位拒缴物业费

　　最近，接手几个关于物业服务合同纠纷的案件，现在分析一下，业主能否以物业服务企业服务不到位拒缴物业费?

　　1、根据《物业管理条例》第四十一条之规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。这一条文是业主应当交纳物业服务费的明确规定。

　　2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。这一条文明确规定了，经书面催交，业主仍不缴纳物业费的，物业服务企业可以起诉至法院，请求判决支付物业费，人民法院一般会予以支持。

　　3、如果现实中，在履行物业服务合同过程，确实存在物业服务不到位，有瑕疵，如何来向物业服务企业来主张权利?根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现实生活中，物业管理工作涉及小区的方方面面，具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平。不能仅凭某个时间点的局部情况即说明物业服务存在瑕疵。即便物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可选择通过业主委员会督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以拒付物业费来对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，但可视物业服务瑕疵具体情况而酌情予以减少物业费。

　　因此，如果物业服务企业确实存在服务不到位的情形，可以通过法定程序去主张自己的权利，而不能以拒付物业费来进行对抗。