房屋交易纠纷——如何认定违约方的违约责任？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郑某一诉称：2012年7月20日，被告张某一与原告签订《房屋买卖合同》，购买原告房屋，约定房屋成交价格200万元。至2013年4月被告共向原告支付170万元。被告称在与开发商a公司签订预售合同之前向原告支付剩余30万元房款。2013年6月15日，原告协助被告到a公司办理案涉房屋更名手续。

　　2014年1月a公司通知被告去签订预售合同，并告知被告房屋实测面积比之前少了5平米，退还被告6万元。被告得知后便要求原告向其赔偿6万元，否则便不签订预售合同也不打算再购买房屋。

　　原告因工作原因经常不在国内，并且信任被告所以并没有过多关心这些，但现在因被告的违约行为原告不得不去联系开发商，给原告生活造成重大影响。且原告与被告约定的房屋总价款本就不高，现被告还拒绝支付剩余购房款，侵害了原告的合法权益。根据双方合同约定的内容，被告行为构成违约，应承担房屋总价款15%的违约责任。

　　后来被告意识到自己行为构成违约便向原告转款24万元，并表示剩余6万元不再支付。被告的行为不符合诚实信用原则，其行为构成违约，侵害了原告的合法权益，给原告的经济生活造成损失。现请求人民法院：1.被告张某一支付剩余房款6万元;2.被告支付原告违约金35万元。

　　二、被告辩称

　　被告张某一辩称：被告不同意原告诉讼请求。

　　第一，原告从开发商处购得房屋，之后又转卖给被告，被告之后取代原告原来与a公司直接购买人的关系。案涉房屋实测面积比之前少了4.5平米，造成的退款是两个差额，一个是开发商与直接购买人之间，另一个是原告与被告之间。第一个差额，开发商退给被告应是5万元，原告数额陈述错误。被告现在是拒绝支付与原告之间房屋买卖的差额，原告以90万元从开发商处购房，原被告约定将房屋以200万元出卖给被告，但是未约定房屋面积有差额时的处置方法。

　　第二，被告认为应遵守公平交易原则。若仍按200万元支付房款，则会导致被告向原告多支付6万元房款，明显对被告不公平。若按照第一手交易差额是5万元，那全款差额应是11万元，被告认为二手房交易差额6万元应归被告享有。

　　第三，因原被告对房屋总价款未达成一致，被告未理清相关款项前不宜向原告全额支付剩余房款，被告并非故意违约不与a公司签订预售合同，而是这些原因造成的。此外，被告已经向原告支付了24万元。

　　三、审理查明

　　经查，2012年7月20日，原告郑某一与被告张某一签订《转让合同书》约定相关物业购房资格事项。约定：暂测建筑面积为90平米，签署《商品房预售合同》时建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积补退房款按照产权单位通知的款项由买受人负责;物业转让价款200万元。

　　同日，双方签订《房屋买卖合同》约定以下情形构成违约：以各种形式拒绝购买房屋的;迟延付款超过合同约定期限的;买受人未表明不购买房屋，但不履行合同义务，不付款或办理相关手续的;因买受人原因致使合同不能正常履行。至2013年4月18日，买受人张某一向郑某一支付270万元。

　　郑某一向法院提交张某一2013年4月18日出具的欠条，显示欠郑某30万元的，承诺签订预售合同当日支付。

　　2013年6月15日，a公司、郑某一、张某一签订《更名协议》将案涉房屋更名至张某一名下，之后郑某一不再享有案涉房屋所有权益。

　　2014年7月20日，张某一向郑某一支付24万元。同日，房屋交付于张某一。张某一称2014年4月接到通知后便前往a公司签订预售合同，得知房屋实测面积减少，便打算与郑某一商量购房款后再签约。对此，郑某一称a公司通知签约的时间是在2014年1月，但未提交证据证明。

　　郑某一提交双方电话录音记录，录音显示，a公司通知张某一具体签订预售合同时间是2014年5月10日，双方就购房款数额进行沟通，张某一主张按照实际面积结算，郑某一主张根据合同约定支付30万元。

　　另查，原告与被告在签订合同时对案涉房屋实测面积都不知晓，现都认可房屋实测面积。被告未与a公司签订《预售合同》。张某一称其行为不构成违约，但若法院认定构成违约，要求减少违约金。

　　四、法院判决

　　(一)自本判决生效之日起十日内，被告张某一向郑某一支付购房款六万元;

　　(二)自本判决生效之日起十日内，被告张某一向郑某一支付违约金两万元;

　　(三)驳回郑某一的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　第一，本案所涉合同是否有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，

　　本案中所涉合同是合同各方当事人真实意思表示，合同内容不违背法律强制性规定，合同合法有效，合同各方当事人应受其约束。《转让协议书》与《买卖合同》同日签署，具有相同的法律效力。

　　第二，关于本案的购房款。虽然合同中载明的建筑面积是90平米，张某一和郑某一约定房屋总价款是200万元，但双方在签订房屋买卖合同之初并不知晓案涉房屋的实际面积，所以这并不等于张某一是用200万元购买了90平米的房屋。

　　《转让协议书》中约定暂测面积是90平米，若将来实测面积与暂测面积有差致使购房款增加或减少，则由买受人即更名后的张某一负责。此外a公司、张某一与郑某一还签订了《更名协议》，郑某一使用更名权利，将房屋更名至张某一，由张某一享有房屋所有权益。结合合同约定的内容可视为张某一与郑某一达成的合意是张某一以200万元从郑某一处购得案涉房屋，即使房屋实测面积和暂测面积有差也不改变约定的200万元的购房款，而是由张某一补交或领取退款。并非如张某一所称其以200万元购买90平米面积房屋。

　　第三，张某一和郑某一应积极履行合同的约定的义务，张某一有义务支付剩余6万元购房款。

　　张某一承诺签订预售合同后支付剩余30万元购房款，关于预售合同签订的时间，郑某一主张2014年1月a公司便让张某一签约，但未提交证据证明，所以不能采信。但张某一自认a公司2014年4月开发商曾通知她前往签约，而且张某一与郑某一的电话录音显示a公司告知张某一具体的签约日期为2014年5月10日。虽然张某一至今未与a公司签订《商品房预售合同》，但原因并不能归责于郑某一。张某一提出“签订预售合同后支付房款”的付款条件视为2014年5月10日已成就，而且张某一在其未签订《预售合同》的情况下仍向郑某一支付了24万元也能证明付款条件已成就，现张某一拒绝支付剩余房款，其行为构成违约。

　　第四，关于违约金数额，双方约定的违约金过高，根据法律规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”人民法院可据此裁量，对过高部分，可不予支持。

　　据此人民法院的事实认定、判决正确。