父母将房子过户给孩子，怎样最省钱？

　　为人父母，一辈子操心。

　　总有上了年纪的父母咨询此类问题：我想把我名下的房子过户给孩子，但不知道用哪种途径过户给孩子最划算?

　　又或者：我想把名下的房产过户给孩子，但孩子已经结婚了，现在把房子给他/她，万一离婚了，那这个房子会不会当作夫妻共同财产，被对方分走一半?

　　再或者：我想把房子给孩子，但什么时候给他/她呢?是我现在就过户给他/她，还是等我百年之后再由他/她来继承呢?

　　问题五花八门，却万变不离其宗。提炼下来，两个根本点：1、最省钱(税)2、保障子女对该房子的所有权。(本文指称的房子以住宅为例，商业性质的房子仅税费不同，其他相同。)

　　01.过户方式

　　l 继承

　　我国法律规定继承分法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。若同时存在两种以上的形式，则最优先为遗赠，其次是遗赠扶养协议，再次是遗嘱继承，最后才是法定继承。在日常生活中，遗赠和遗赠扶养协议用得极少，本文不展开讨论，重点说下常见的法定继承和遗嘱继承(仅针对父母房子过户给子女的情形)。

　　遗嘱继承：父母在生前立下遗嘱，明确将名下房子由子女继承。其中公证遗嘱的效力最强(民法典生效后，将废除公证遗嘱效力最强这一规定，打印、录像等方式也将成为新的被认可的遗嘱方式)。

　　法定继承：父母生前未立遗嘱的，父母名下房子作为遗产，按顺序进行继承的一种方式。法定继承又有顺序：第一顺位继承人:配偶、子女、父母;对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳与丧偶女婿。第二顺位继承人:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。没有第一顺序继承人继承的，才由第二顺序继承人继承。

　　可见，法定继承因为存在其他继承人的可能性，所以房子会被分割地七零八碎。显然，通过遗嘱继承(公证)的方式，子女能简单直接地取得房子所有权。

　　l 赠与

　　父母生前将房子直接赠与给子女，并过户。赠与需要写书面赠与合同方为有效。

　　l 买卖

　　父母将房子以二手房形式卖给子女，双方形成二手房买卖合同，完成过户。

　　02.过户成本

　　l 继承

　　公证费：市场价的2%，最低不低于200元(这个公证为存在多个继承人情况下，由其中一人继承，其他人放弃继承需要做的公证)

　　评估费：约市场价的0.01%—0.5%不等，价格越高部分，收取标准越低

　　印花税：市场价的0.05%

　　关键点：

　　子女再次出售时需要缴纳个税：(市场价-原购置价-原相关税费)*20%。因为原购置价和相关税费几乎可以忽略不计，因此个税差不多就是出售时市场价*20%，这个税率相比其他二手房而言，是相当高的。

　　l 赠与

　　评估费：约市场价的0.01%—0.5%不等，价格越高部分，收取标准越低

　　印花税：市场价的0.05%

　　契税：市场价的4%

　　关键点：

　　子女再次出售时需要缴纳个税：(市场价-原购置价-原相关税费)*20%。因为原购置价和相关税费几乎可以忽略不计，因此个税差不多就是出售时市场价*20%，这个税率相比其他二手房而言，是相当高的。

　　l 买卖

　　缴纳人税种明细分类比例备注

　　出卖人(实践交易中均由买受人承担)增值税房产证满二年免征1、市场价均以房屋评估价计算;

　　2、房产来源即指父母名下房子的来源

　　房产证未满二年市场价的5%

　　出卖人(实践交易中均由买受人承担)个税产权取得年限5年以上且属于家庭唯一住房免征

　　产权取得年限不足5年且房产来源为购置市场价的1%

　　产权取得年限5年以上，不属于家庭唯一住房，房产来源为购置市场价的1%

　　产权取得年限不足5年且房产为其他情形(赠与、继承、析产)(市场价-原购置价-原相关税费)*20%

　　产权取得年限5年以上，房产来源为其他情形(赠与、继承、析产)的，不属于家庭唯一住房(市场价-原购置价-原相关税费)*20%

　　买受人契税购买家庭唯一住房面积≤90平米市场价的1%

　　90平米<面积≤144平米市场价的1.5%

　　面积>144平米市场价的1.5%

　　购买家庭第二套住房面积≤90平米市场价的1%

　　90平米<面积≤144平米市场价的2%

　　面积>144平米市场价的2%

　　购买家庭第三套住房面积≤90平米市场价的3%

　　90平米<面积≤144平米市场价的3%

　　面积>144平米市场价的4%

　　买受人印花税只要成交就需要缴纳全额的0.05%

　　注：上述数据来源于2020年5月唐山市不动产交易中心。

　　可见，买卖的方式最省钱。

　　03.如何保障已婚子女的房产所有权

　　子女已婚的，很多父母想保障自己名下的房产归子女个人所有。如何保障?还是从这三种方式进行分析：

　　l 遗嘱继承：父母可以明确写清楚由子女个人继承。

　　l 法定继承：子女继承的房产遗产默认为夫妻共同财产。

　　l 赠与：父母可以在赠与合同中明确写清楚赠与给子女个人所有。

　　l 买卖：通过买卖方式过户的，除非对方放弃，通常都默认为夫妻共同财产。

　　可见，若想确保已婚子女取得父母房子的所有权，遗嘱继承和赠与最好。

　　建议父母们收藏此文，根据自身家庭的需要，量身订做。