开发商对外宣传广告需要承担法律责任吗?

2020/06/16 16:15:12 查看1327次 来源:乐沫沫律师

  广告说小区有泳池,建成后却只有小水坑,开发商需要承担法律责任吗?

  李先生是个游泳爱好者,看到某个楼盘的宣传广告上写着:配套标准泳池……,冲着这点,李先生购买了该小区的一套房子。交房后发现,根本没有游泳池,倒是有一个小水坑,养着荷花。李先生马上找到开发商理论,开发商马上找到买卖合同的补充协议中的一大段免责,这段免责条款读起来很拗口,翻译过来的大白话就是说:之前的宣传广告都不作数,所有的一切均以合同约定为准。李先生这时候就傻眼了:只怪自己当时不仔细看合同啊,现在就算打官司也没有理了。

  生活中,我们总能从各种途径看到开发商的宣传广告,如微信、海报、商业区的电子屏幕等等,真可谓是无孔不入。这些广告通常制作精美,更重要是这些广告中通常会写上几个楼盘亮点,比如学区、比如配套等等。

  很多购房人的确是被这些精美的广告吸引到售楼处的,但到了交房的时候发现,广告上的许多承诺根本兑现不了,这时候购房人就会有种被欺骗的感觉。但找开发商说理的时候,很多人的境遇跟李先生是一样的。

  真的是这样吗?

  开发商未做到广告中宣传的内容,真的能被这样一句免责的话,一笔勾销吗?

  未必。

  广告和免责

  哪些算广告?

  海报、微信图片、商业区的电子屏幕、沙盘、样板房等等,只要是开发商对外推介的内容,其目的是让购房人从各种途径、各种角度了解待售楼盘,所有这些媒介统统可以算作广告。

  在广告中,开发商通常会把楼盘亮点放大,比如一个以配套小学作为亮点的楼盘,会在这个广告中用精美图文渲染这个亮点,但很多人不会关注到在广告的某个角落,用很小的字体写着类似这样的免责说明:该广告仅为邀约邀请,广告内容不作为开发商对此作出承诺,以实际建成后的效果为准。

  还有一种免责,就是前文提及的,散见于房屋买卖合同的补充协议中。

  而这两种免责方式,普通的购房人通常很难注意到。

  有了免责,却未必全部能免责。

  法律依据

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  这个规定翻译成大白话就是:开发商对外的宣传广告,如果实质性地影响了你的购房决策,即便没有写进合同中去,也应当作为合同的一项内容,如果开发商没有做到的话,就应该承担违约责任。

  基于此,我们将开发商的广告分成两类:一类是对其有约束力的;另一类是没有约束力的。

  下面以具体例子说明

  有约束力:前文提及的李先生的案例就是典型具有约束力的例子。这种情况下,开发商无论怎么证明其在宣传过程中或补充协议中作出了免责说明,都需要承担违约责任。

  无约束力:某楼盘广告打出“温馨家园,”“居家首选之地”等等这类词汇,即便交付时你并未感受到小区的温馨,开发商也无须为此承担责任。

  说到这,肯定有人会问,那到底哪些广告内容对开发商有约束呢?

  有约束力的要点

  广告中但凡涉及如下内容,通常来说开发商都需要受到约束,一旦未做到,需要承担相应法律责任。

  l 发展商、承建商、设计单位、监理单位;

  l 占地面积、总建筑面积、容积率、总户数;

  l 绿地率、绿化率、绿地面积(总绿地面积、人均/户均绿地面积);

  l 户型(结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台等);

  l 景观、朝向、楼间距;

  l 价格(均价、起价、价格期间、某套房屋的具体价格)、优惠条件;

  l 设施、设备、材料(品牌/制造商、型号/规格、性能、数量);

  l 附属花园(面积、交付标准、用途);

  l 小区配套设施:

  会所(设施与具体功能,注明权属为开发商所有)。

  篮球场网球场、游泳池等体育娱乐设施;

  学校、托幼等文化教育设施(入学条件或资格)

  医疗、邮局等;

  物业管理用房;

  上述配套设施发面积、所在位置、经营者、收费情况、可交付使用的时间等内容。

  l 周边道路、环境、市政配套;

  l 采暖、燃气、热水等管网(明确了服务商、收费标准、服务标准)

  l 交通承诺(班车,包括承运人、费用、期间等);

  l 物业管理:物业管理人、管理费用、管理方法(小区封闭、组团封闭等)、管理与服务内容(安防等承诺);

  l 营销赠送礼品、抽奖活动及奖品。

  所以说,广告不能随意打。


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