购买无证农村房屋，房屋买卖合同是否有效？

　　前言：

　　因近些年房屋价格的暴涨，导致许多购房人将目光投向了农村房产、小产权房等。农村房屋买卖能否被法律认可，今日我们通过下面这则案例来初步认识一下。

　　案情简介：

　　张某系福州市某村村民，肖某、陈某系闽侯县某村村民。2016年9月26日，张某与肖某、陈某签订《房屋买卖协议》。约定张某将福州市晋安区XX的一幢民房共四层内其中的第三层以19万元的价格出售给肖某、陈某，该房屋为张某所建，无产权，保证该层房屋产权属于张某所有，无第三人干涉。另约定因该宗房屋属于自建，没有产权证如被政府强制拆除，张某应退还肖某、陈某全额购房款19万元。案涉房屋不论何年何月拆迁，所购房屋赔偿款盈亏都与张某无关，拆迁时应无条件服从政府搬迁等。

　　《房屋买卖协议》签订后，肖某、陈某依约向张某支付了讼争房屋的对价款190000元。张某将讼争房屋交付肖某、陈某占有、使用。2018年8月，肖某、陈某收到政府关于讼争房屋的征收通知，并于当月搬离讼争房屋。2018年9月，讼争房屋被拆除，该房屋的征收补偿款由张岚收取。张某自述因讼争房屋是2013年后建的，按照政策是零赔偿，政府只给予每平方米70元的搬家费补贴

　　肖某、陈某向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖协议》无效;2.张某向肖某、陈某返还购房款190000元;3.张某赔偿肖某、陈某装修损失63169.2元;4.由张某承担本案诉讼费。

　　张某向一审法院反诉请求：1.肖某、陈某向张某赔偿经济损失259000元，即协议约定的损失190000元以及租金损失69000元;2.由肖某、陈某承担本案诉讼费。

　　一审晋安法院：

　　农村土地属于农民集体所有，村民将农村土地用于建造住宅的非农业建设应经过审批，本村村民以外的人不得取得或者变相取得本村集体土地使用权。本案讼争房屋所占用土地属于农村集体所有，张某未取得该集体土地使用权、未经相关建设审批在该土地上自建房屋并出卖给非本村村民的肖某、陈某，双方就此签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同。

　　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。肖某、陈某在购买讼争房屋时已经对交易风险有了充分了解，并且自愿承担讼争房屋被征收的法律后果，现《房屋买卖协议》虽然无效，但肖某、陈某拒绝承担讼争房屋被征收的法律后果、请求张某返还全部购房款仍有违诚信，一审法院结合合同履行及双方损失情况，确定张某返还肖某、陈某购房款166000元。

　　讼争房屋在交付给肖某、陈某的时候已经有固定装修，《房屋买卖协议》的履行与肖某、陈某的装修行为之间并无必然的因果关系，肖某、陈某在明知讼争房屋存在被强拆或征收的可能性的情况下仍增加、变更固定装修，由此产生的扩大损失应自行承担，故肖某、陈某请求张岚赔偿装修损失，不予支持。

　　无效的合同自始没有约束力，张某反诉请求肖某、陈某按照《房屋买卖协议》的约定赔偿其损失190000元，不予支持。肖某、陈某与张某之间的合同虽属无效,但是鉴于讼争房屋已实际交付肖某、陈某使用,房屋性质并不影响其占有期间的合理使用,从公平原则考量,肖某、陈某应当支付相应的使用费，一审法院参照租金标准确定肖某、陈某应支付张某使用费46000元(2000元/月×23月)。

　　二审福州中院：

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。肖勇昌、陈艳与张岚并非同一农村集体经济组织成员，且案涉房屋未取得该集体土地使用权、也未经相关建设审批，因此案涉《房屋买卖协议》违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此肖某、陈某上诉称张某应当返还全部购房款190000元，有法律依据，本院予以支持，一审法院酌定张某返还肖某、陈某购房款166000元，没有法律依据，本院予以纠正。无效的合同自始没有约束力，张某上诉称要求肖某、陈某按照《房屋买卖协议》的约定赔偿其损失190000元的条款系解决争议方法，依据不足，本院不予支持。

　　根据一审法院查明的事实，双方签订案涉《房屋买卖协议》，对房屋情况等均已了解，双方对于案涉合同的无效均有过错，应当各自承担相应的责任。故肖某、陈某诉请的装修损失、张某诉请的租金损失等均应各自承担，本院均不予以支持。

　　案例出处：

　　福州市中级人民法院(2019)闽01民终3313号《肖某、陈某屋买卖合同纠纷二审民事判决书》。

　　吴文婷律师案例评析：

　　我国农用地转为建设用地实施的是审批制，未经审批擅自在农用地上进行建设、生产生活的行为违反了《土地管理法》等相关强制性法律、法规。案涉房屋系张某在未经审批的情况下建造的，属于违章建筑。且张某向肖某、陈某出售房屋的行为客观上亦违反了农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设的规定。故本案中双方签订的《房屋买卖协议》因违反了法律强制性规定而被认定为无效合同。

　　基于合同无效所产生的直接法律后果便是返还购房款，原审法院基于自由裁量的幅度内酌定部分返还没有依据，应当全部返还购房款。而对于张某而言，房屋已被拆除，且无论张某是否将房屋出售，均不影响后期房屋被强制征收，客观上让肖某、陈某返还房屋亦无可能，且案涉房屋因违章而导致拆迁零赔偿，张某就案涉房屋已获得搬家补贴。合同无效导致约定的赔偿条款也是无效的，张某依据无效条款索赔显然是不会被法院所支持的。二审法院考虑到双方对于《房屋买卖合同》的无效均有过错，故对于肖某、陈某主张的装修损失及张某主张的租金损失判定由其各自承担，对于该判决结果，本人认为是较为公平的。

　　故对于农村房屋买卖，因牵涉到农村宅基地的使用权流转，不仅应当注意该房屋的产权问题(是否获得审批)，同时对于购房人是否具备同一村集体组织成员资格也应谨慎，否则容易因前述原因导致买卖合同无效而造成不必要的困扰。