房产交易合同——未按照约定订立的合同，能否成立？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告高某一诉称：原告经被告某某公司介绍与被告吴某二在2017年4月10日签订《房产交易合同》，约定，原告以2198000元购买被告吴某二名下坐落于天津市某某区某某路XXX号公产房，计租面积16.79平方米，定金100000元。原告在委托被告某某公司介绍购房时，特别要求购买的房屋必须是天津市某某区某某小学的学区片房，目的为了孩子能够在该小学入学。在与被告吴某二协商时，其声称涉诉房屋是上述学区片房，其孙子就是该小学的在校学生。三方签署《房产交易合同》时，被告某某公司工作人员失误没有将原告的特别要求签署在《房产交易合同》内，原告交付给被告吴某二100000元后，要求被告吴某二配合查询涉诉房屋是否为学区片房，被告吴某二以怕影响孩子上学为由予以拒绝，解除原、被告签订的《房产交易合同》，被告吴某二双倍返还原告购房定金200000元。

　　被告辩称

　　被告吴某二辩称：双方签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示,合同合法有效,不具有合同约定和法律规定的解除情形,不同意解除合同。被告吴某二不存在违约行为,原告主张的双倍返还定金的诉请无法律依据。因此，不同意原告的全部诉讼请求。

　　被告某某公司辩称：关于原告的第一项诉请,我方同意解除《房产交易合同》中的房屋买卖相关条款，不同意解除《房产交易合同》中相关居间服务条款。我公司已经履行居间义务，促成合同成立，居间合同不存在解除的问题。对于原告的第二项诉请，因与我公司无关，暂时不发表意见。因为本案的案由为房屋买卖合同纠纷，原告与我公司是居间合同关系，并非同一法律关系，原告针对居间合同关系的诉请，应另案解决，不应在本案处理。对于第二项诉请，双倍返还定金依据的是买卖合同关系中的违约责任的适用，原告要求我公司对买卖合同中的违约责任承担连带责任，没有事实和法律依据。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即2017年4月10日原告与被告吴某二经被告某某公司居间介绍签订《房产交易合同》，约定，原告以2198000元购买被告吴某二承租的天津市某某区某某路XXX号公有住房;同日，原告交付被告吴某二100000元定金;被告吴某二出售涉诉房屋过程中，均由其儿子陈某武和儿媳郑某三出面洽谈磋商;在签订《房产交易合同》过程中，被告吴某二曾向原告及被告某某公司表示其孙子在某某小学上学，本院予以确认。

　　庭审中，原告主张购买涉诉房屋的目的是涉诉房屋属于某某小学的学区房，购房后用于孩子在该小学上学。被告某某公司对原告的该主张予以认可。被告某某公司陈述“2017年3月27日被告吴某二在我公司登记出售涉诉房屋后，我公司拨打被告吴某二预留电话询问涉诉房屋的基本情况，包括房屋属于哪个学区片等相关问题，被告吴某二的儿媳郑某三明确表示属于某某小学的学区房;另外，原告在签订合同前向被告吴某二的儿子、儿媳询问涉诉房屋是否属于某某小学的学区房，二人均答复“是”，且表示自己的孩子在该小学上学，当时我方工作人员及原告提出让被告吴某二提供户口本和房屋租赁合同原件，以便到相关部门查询涉诉房屋的学区情况，对方表示会影响其孩子上学，不予提供;为此我方工作人员建议买卖双方就房屋的学区片问题签订补充协议，被告吴某二只是口头承诺，拒绝签署相关协议”。

　　对于涉诉房屋是否属于某某小学的学区房问题，原告提供被告某某公司工作人员曾某的证人证言及某某区招生简章，证明被告吴某二承诺涉诉房屋是某某小学的学区房，但在招生简章中涉诉房屋是不属于某某小学的学区房。被告吴某二质证表示，出具证言的证人曾某没有出庭，不予质证，对招生简章没有异议。被告某某公司质证表示，对证据的真实性没有异议。经本院审查认为，原告提供的招生简章真实性、关联性均予以确认;因证人曾某未出庭接受质证，故该证言不能作为本案证据使用。

　　三.法院判决

　　一.撤销原告高某一与被告吴某二、某某物业顾问有限公司签订的《房产交易合同》;

　　二.本判决生效之日起十日内，被告吴某二返还原告高某一定金100000元;

　　四.律师点评

　　原告以涉诉房屋属于某某小学的学区房作为购房目的，为实现上述目的才与被告吴某二签订《房产交易合同》。在签订合同前，二被告均知晓原告上述购房目的。通过被告吴某二提供的证据显示，涉诉房屋在2016年5月已不属于某某小学的学区房，但其在签订合同前，向原告及被告某某公司明确表述涉诉房屋属于某某小学学区房、其孙子在某某小学上学的行为，误导原告认为涉诉房屋属于某某小学的学区房，致使原告违背真实意思与被告吴某二签订《房产交易合同》，而无法实现合同目的。被告吴某二的行为违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。庭审后，原告将要求解除《房产交易合同》的诉讼请求，变更为申请撤销《房产交易合同》。

　　法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权要求人民法院或仲裁机构变更或撤销。合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原、被告签订的《房产交易合同》应予撤销，被告吴某二按照《房产交易合同》收取的100000元定金应当返还原告。庭审中，被告某某公司表示同意退还原告中介服务费，对此，予以照准。原告要求被告某某公司承担连带责任的主张，没有事实和法律依据，不予支持。