借名买房交易纠纷——借名购房,法院支持借名人确权吗?

　　一、 基本案情

　　上诉人诉称

　　鲍A上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判;2.本案一、二审诉讼费由张A承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一审法院认为案涉房屋首付款系张A之妻鲍B支付，由张A居住，且案涉房屋所有发票均由张A持有，因而认定案涉房屋系张A所有，张A与鲍B系夫妻，既然一审法院认定房屋首付款系鲍B所有，那么房屋的所有权应当由张A和鲍B所有，一审法院仅判给张A显然错误。一审法院认定张A分别于2018年7月30日、8月29日、9月30日、11月30日、11月29日、2019年3月31日、4月30日、5月29日、6月30日向鲍A转款1600元，是偿还案涉房屋的按揭贷款，既然房屋是张A购买，2018年12月、2019年1月、2月房屋贷款张A没有偿还，案涉房屋按揭贷款还款日与张A还款的时间也不是同一日，鲍A每月按期偿还贷款后张A向鲍A支付1600元的房租。

　　一审庭审中鲍B明确表示，案涉房屋首付款是鲍A向鲍B借款100000元支付的房屋首付款，其余20000元是张A垫付之后，支付房屋首付款的第二日鲍A从自己住房公积金提取23000元后，将20000元偿还给了张A，案涉房屋首付款全部是由鲍A一人支付与张A无关，张A一审称案涉房屋首付款是由其支付与事实不符。案涉房屋的完税证明发票、不动产证、商品房住房的增值税发票等税收证明载明纳税人均为鲍A，而一审认定案涉房屋税费均由张A支付，但是张A并未提供有效证据证明。案涉房屋首付款支付完毕后，剩余房款280000元，鲍A用自己的住房公积金贷款，并按约定还款时间偿还银行借款。张A可能涉嫌伪造证据，影响案件公正审判。一审庭审中，张A提交《存量房(二手房)交易资金监管协议》甲方签名为高A，乙方签名为鲍A张A，但是鲍A向房地产交易中心管理所调取的案涉《存量房(二手房)交易资金监管协议》，甲方签名为高A，乙方签名为鲍A没有张A的签字，一审未经查证，对张A提交该证据予以认可且认定为有效证据予以采信，严重侵害鲍A的利益。同时张A未提交有效证据证明鲍A与张A之间存在借名买房的事实。综上一审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查清事实后依法改判。

　　被上诉人辩称

　　张A辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。鲍A是张A的妻姐，张A在借名鲍A时双方未签订书面借款协议，但是一审中张A有确凿的证据证明张A是本案所涉房屋的所有权人，所有有关房产的原件均在张A处，一审中中介公司的证明和中介公司当时接洽的业务员说明，因张A不能办理公积金贷款，故借用鲍A的公积金贷款的基本事实，案涉房屋的出卖方出庭作证证明张A是实际购买人，并且案涉房屋自出卖人交付给张A后，一直由张A居住至今，以上事实和证据足以说明案涉房屋实际所有人是张A。双方的情形完全符合借名买房的特征，案涉房产登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，当房屋的事实物权发生冲突且本案未牵扯善意第三人利益，故从尊重基本事实出发，应保护实际所有权人张A，确认张A享有案涉房屋的物权，故请求驳回上诉维持原判。

　　鲍B述称，案涉房屋是属于鲍A所有，房屋的首付款以及后期的银行贷款都是鲍A支付的，有关房产的票据在张A处是因为鲍B原来也住在案涉房屋处，从案涉房屋搬出去时没有带走，张A还住在那，把有关房产的票据拿上了。

　　张A向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于××区房屋产权归张A所有;2.鲍A协助张A办理A室房屋产权过户手续;3.本案诉讼费由鲍A承担。

　　一审法院认定事实：张A与鲍B系夫妻关系，张A系鲍A妹夫。2018年3月，张A(买方、乙方)与高A(卖方、甲方)、青海鑫然房地产经纪有限公司(经纪服务机构、丙方)签订《存量买卖居间合同签约告知书》、《居间合同》、《佣金支付承诺书》，其中《存量买卖居间合同签约告知书》主要约定：本合同文本为指导文本，签约之前，买卖双方应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细阅读其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容，当事人应当自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，当事人应当与取得《房地产经纪机构备案证明》的经纪机构和经纪从业人员签订经纪服务合同，告知书及合同内容，经纪服务人员已做讲解，已认真阅读并完全理解。《居间合同》主要约定：房屋基本情况：房屋所有权人高A，小区园丁园，房号262，建筑面积107平方米，房屋成交价格400000元，贷款支付，2018年3月30日前将首付款80000元交付于高A并进行不动产局资金监管，其余320000元由张A于2018年5月31日前办理公积金贷款支付，2018年3月30日前办理房屋所有权转移登记手续，2018年5月31日前高A将房屋交付张A;青海鑫然房地产经纪有限公司促成房屋成交后，收取佣金等费用10000元。《佣金支付承诺书》主要约定：居间服务费甲方3000元，乙方7000元，2018年3月30日前将各自佣金交付于丙方。该承诺书抬头处乙方名称为鲍A，落款处签字为张A。

　　该承诺书涉及的佣金由张A支付。2018年3月19日，高A(出卖人)与鲍A(买受人)签订《青海省二手房买卖合同》，该合同主要约定：房屋坐落于××区，建筑面积106.75平方米，其中套内建筑面积91.01平方米，分摊共有的建筑面积15.74平方米，买受人应当于2018年3月19日前支付首期房价款120000元，余款280000元贷款后支付，买受人将房屋交易款存入该房屋所在地房屋交易行政主管部门设立的二手房资金监管账户，待全部购房款或需贷款额以外的全部资金存入到交易资金监管账户后，由资金管理机构按照约定向卖方支付交易资金。同日，房地产交易管理所、高A、鲍A签订了存量房(二手房)交易资金监管协议，该协议主要载明：转出方：高A，转入方：鲍A，合同金额400000元，监管金额120000元，于2018年3月19日存入，住房公积金贷款280000元。庭审中，张A、鲍A、鲍B认可该合同涉及的首付款120000元由鲍B支付。2018年3月28日，鲍A取得青(2018)不动产权第XXXX号不动产权证。2018年3月，高A将案涉房屋交付张A，张A在该房屋居住至今，并以高A名义交纳天然气费、水费、电费。另查明，2018年4月18日，鲍A与中国建设银行股份有限公司西大街支行签订《个人住房公积金贷款借款合同》，中国建设银行股份有限公司西大街支行向鲍A发放公积金贷款280000元，鲍A每月偿还贷款1588.15元。

　　一审法院认为，虽张A与鲍A就案涉房屋未签订借名买房的协议，但根据查明的事实，张A对案涉房屋进行了查看、与出卖方高A协商并与出卖方高A、青海鑫然房地产经纪有限公司签订《存量买卖居间合同签约告知书》、《居间合同》、《佣金支付承诺书》，佣金由张A支付，首付款由张A妻子即鲍B支付，虽贷款部分由张A贷款，但自偿还贷款开始，张A即每月向鲍A支付相应偿还贷款金额，案涉房屋由出卖方交付张A并由张A居住、使用，居住、使用期间的水费、电费等费用均由张A交纳，案涉房屋的完税证明、增值税普通发票、房屋产权证书等手续均由张A持有，且出卖人出庭作证，证实案涉房屋的购买人及支付购房款人系张A，张A借用鲍A名义办理公积金贷款购买房屋，虽鲍A抗辩案涉房屋是其租赁给张A及鲍B，房屋产权证书等交由鲍B保管，但从购买案涉房屋过程、交付、居住等考量，鲍A的该主张与交易习惯、常理不符，虽鲍A抗辩案涉房屋首付款、税费系其交付，但其提交的证据不足。遂判决：1.位于××区房屋不动产权归张A所有;2.鲍A于判决发生法律效力之日起二十日内协助张A办理位于××区房屋不动产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由鲍A负担。

　　二、 法院查明

　　二审查明，一审已经查明的事实属实，本院予以确认。

　　另查明，案涉房屋的贷款未清偿完毕，未办理解除房屋抵押权登记。

　　三、 法院判决

　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点是判断案涉当事人之间是否存在借名买房的关系，这需从双方是否存在借名买房协议，以及借名人是否为实际出资人并履行相应出资、房屋是否由借名人实际控制，房屋买卖的履行过程是否符合借名买房的交易习惯等。本案中张A、鲍B与鲍A并未签订借名买房协议，但基于鲍A与鲍B是姐妹关系，故本案虽未签订借名买房协议，但张A陈述因其不能办理公积金贷款故借名买房，案涉房屋的确办理了公积金贷款，故张A、鲍B与鲍A存在借名买房的合理动机与条件。根据查明的事实，案涉房屋是由张A出面与原房主高A及中介公司签订的《存量房买卖居间合同签约告知书》《居间合同》《佣金支付承诺书》并支付了佣金，首付款由张A妻子鲍B交纳，案涉房屋办理产权变更税费是由张A支付，且票据由张A持有，案涉房屋是由原房主交付给张A、鲍B居住至今，张A以高A的名义交纳了物业费用，鲍A每月偿还的房贷为1588.15元，而张A自2018年7月开始有向鲍A转款的情形。对以上事实鲍A进行了抗辩，对张A签署居间合同及支付佣金、税费的行为认为是委托张A看房，张A尚欠鲍A借款支付佣金及税费是还款行为，房屋交付给张A是将房屋租赁给张A，鲍B支付的首付款是借款。

　　四、律师点评

　　本院认为就证明借名购房合同关系成立，张A提交的证据已经达到了对待证事实存在的判断具备高度盖然性的证明标准，本案应认定为借名购房合同，一审对此认定正确应予维持。鉴于鲍B与张A系夫妻关系，案涉房屋系两人夫妻关系存续期间购买，案涉房屋的首付款由鲍B支付，现鲍B与张A夫妻关系恶化，在本案中多有对张A不利的陈述，为防止形成诉累，基于此该房屋应当确认为夫妻共同财产。案涉房屋名下有住房公积金贷款，房屋已作抵押，根据二审查明的事实案涉房屋的贷款并未清偿，房屋也未办理解押，张A主张鲍A办理产权变更应当积极偿还贷款，本案调解中，鲍A亦主张张A偿还贷款，但张A不能偿还。因此在本案案涉房屋的贷款尚未清偿、案涉房屋未办理解押手续的情形下，张A主张鲍A办理产权过户的手续应不予支持。

　　综上所述，鲍A的上诉请求不能成立。一审判决仅将案涉房屋产权人确认为张A不妥，在案涉房屋贷款未清偿、未办理解押登记的情况下径行判决鲍A办理产权变更登记错误。