借名买房交易纠纷——借名买房和赠与关系有什么不同?

　　一、 基本案情

　　上诉人诉称

　　上诉人许A、李A上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并改判驳回张A的全部诉讼请求;2.诉讼费判由张A承担。

　　事实与理由：(一)一审法院确定许A、李A与张A之间借名买房的事实成立，属认定事实错误。1.张A不能证明双方存在借名买房的合意，基于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应信赖其真实性。根据民事诉讼法中“谁主张谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。权利人欲主张该房屋归其所有，就有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意，若不能证明，则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。张A并没有提供证据证明其与许A、李A之间有借名买房的约定，其所谓的口头协议并不具有确定性。2.张A所主张借名买房的原因也不符合常理，张A仅以“开发商要求购房者排队购买房屋”为由，而甘于冒风险借用许A、李A的名义买房，其借名的动机不符合常理。3.涉案房屋的产权证和购房发票均由许A、李A合法持有。本案中，房屋产权证不仅是许A、李A的名字，而且多年来也一直由许A、李A保管，张A只是承租人而已。房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证，真实产权人一般不会随意交付他人。诉争房屋《商品房买卖合同》的签订等相关购房手续中载明的购房人均为许A、李A，房屋所有权亦登记在许A、李A名下，现张A主张该房屋系其借用许A、李A的名义所购，但其并未提供充分有效的证据证明其与许A、李A之间存在借名买房之约定，许A、李A对此亦不予认可，故张A的要求不能成立。

　　(二)关于张A的出资问题，一审法院适用法律错误。即便张A提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不应支持。关于其出资，可以另行主张债权。(三)一审判决对下列事实的认定无法律依据。一审法院认为“张A与第三人之间的资金往来，涉及的是双方在其它小区购买的房产，是另外的法律关系”以及“张A与第三人之间的资金往来涉及到另案”，对这些所谓的涉及的“另外的法律关系”和“另案”的事实，张A均没有提供证据予以证明，因此，一审法院的认定无法律依据。(四)一审判决对下列事实认定错误。

　　1.一审法院认为“张A与第三人之间的关系不能构成其二人之间存在赠与的要件，因此，李清同张A的微信记录和照片，与本案不具关联性，一审法院不予采纳”，该种认定是偷换概念和错误的。本案中，二人的关系虽然不是赠与的要件，但却是赠与的原因和理由，不能说与本案不具有关联性。2.一审法院认为“张A与第三人之间的经济往来，涉及的是双方在其他小区购买的房产，是另外的法律关系”，对此事实的认定是错误的。第三人于2010年1月18日向张A汇款130万，而张A在2010年1月20日将此笔款项汇给许A，这中间仅仅间隔1天的时间，张A没有证据证明这期间还在其他小区购买房产，因此，一审法院的认定是错误的。(五)本案中赠与物已经交付。民法通则意见第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。本案中，张A交付给许A、李A的是金钱，因此，赠与关系自款项到许A、李A账户之时就已经成立。张A当年基于对许A、李A女儿的愧疚而自愿作出的补偿，自愿出钱给许A、李A买房，对于赠予没有其他附加约定，况且，对于这种事隔多年的、基于情感愧疚的补偿而为的赠与财物，是不应要回的。即便是想要回，也应当另行主张债权。另外,许A、李A提交的证据第三人同温A的微信记录、电话录音，同证人李某的证词可以形成完整的证据链，如张A对录音证据有异议，可以通过声音鉴定等方式予以确认，而一审法院对能够形成完整证据链的证据一概不予认可，处理错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，因此，许A、李A特依法提起上诉，请二审人民法院查清事实后依法予以改判。

　　被上诉人辩称

　　被上诉人张A答辩称：1.张A在一审多次庭审中均已经明确且详细说明了买房的事实，以及涉案房屋的实际出资人是张A。张A分别于2010年1月15日和2010年1月20日向许A转款90万，130万，共计220万元，该事实许A、李A在一审庭审中也是确认的。而在一审庭审中许A、李A也自认其收到该笔款项就是用于购买涉案房产，所以张A是本案涉案房产的实际出资人。2.张A是涉案房产的实际使用人，在一审庭审中许A、李A也自认房产购买之后均由张A使用和占有，一审时张A提交的维修基金、税费、物业费发票等证据均已证明张A使用该房屋至今。3.许A、李A上诉称张A是承租使用，但在一审庭审时也自认从未收过张A任何费用，也没有催促过张A归还房屋。基于上述事实，恰恰就证明了张A是涉案房屋的实际使用人。4.关于张A与第三人的资金往来问题。本案合同的相对人是张A与许A、李A，而第三人不是本案的合同相对人，其与张A之间的金钱往来是另外的法律关系，一审时张A也向法院提交了张A与第三人之间其他经济往来的证据，比如张A2009年曾在北京给第三人垫付北京华翰国际小区的首付款200余万元，2009年3月张A给第三人垫付海口万科浪琴湾房款100万元等等，均证明了第三人与张A之间的经济往来与本案没有关联性。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回许A、李A的上诉请求。

　　原审第三人李清的意见与上诉人许A、李A的意见一致。

　　张A向一审法院提出诉讼请求：1.确认李A购买的其名下位于A市××区号房产归张A所有;2.李A在本判决生效之日起三日内将上述两套房产过户至张A名下;3.许A返还张A购房款1500000元;4.本案诉讼费由李A、许A承担。在审理过程中，张A当庭将其诉讼请求的第三项(即许A返还张A购房款1500000元)变更为“许A返还张A购房款1269217元”。

　　二、 法院查明

　　一审法院查明事实：2010年1月，张A以银行转账的方式，分别于2010年1月15日、2010年1月20日向许A在中国农业银行×××的账户转账900000元、1300000元，共计2200000元，以作为向许A、李A借名购买海口市秀英区秀英大道海岛阳光三期房产的购房款。许A收到该购房款后将其中的1810000元于2010年1月22日转到自己另一张银行卡中，并在同年1月25日以许A的名义与海南省农垦第一物资供销公司签订《商品房买卖合同》，购买海南省农垦第一物资供销公司开发的位于××区号楼408A、408B的房产;以李A的名义与海南省农垦第一物资供销公司签订《商品房买卖合同》，购买同一楼1305A(房产证号：HK3051**，建筑面积为47.36㎡，单价为7096.32元/㎡，该房产总价为336081.72元)、1305B(房产证号：HK3051**，建筑面积为86.6㎡，单价为7096.32元/㎡，该房产总价为614541.31元)，上述1305A、1305B两套房产的购房款合计为950623.03元。合同签订后，许A于当日通过银行转账的方式分别向海南省农垦第一物资供销公司支付930783元、689217元，合计为1620000元。除去1305A、1305B两套房产的购房款950623.03元，余款669376.97元系购买408A、408B两套房产的购房款。上述四套房产的维修基金均由张A缴纳。1305A、1305B两套房产从交房之日起由张A装修入住至今。2016年8月，许A、李A将以许A名义购买的408A、408B房产转让他人，并已办理完过户手续，且该售房款并未返还给张A。张A多次要求许A、李A将1305A、1305B两套房产过户到其名下，并将剩余的购房款返还，但至今未果，故诉之法院。

　　另查明，许A和李A系夫妻关系，李清系许A和李A的女儿。

　　三、 法院判决

　　一审法院认为，张A持有相关出资凭证的原件与本案的现有证据能形成证据链，相互佐证张A以银行转款的方式向许A支付2200000元以作为许A、李A的购房款，系上述涉案房产的实际出资人。而许A、李A自房产交付后从未使用和向张A主张租金及返还房产，因此可确定张A与许A、李A之间存在借名买房的事实。依据公平原则和诚实信用原则，张A主张李A名下位于××号楼房产归其所有，要求李A将上述涉案房产过户至其名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。许A、李A及李清以上述涉案房产系张A基于对李清情感上的愧疚而为的补偿，是赠与行为，且该赠与行为已履行完毕，张A仅为上述涉案房产的承租人为由，抗辩双方之间不存在借名买房，许A、李A系上述涉案房产的所有权人的理由无理无据，一审法院不予采信。张A通过银行转款的方式向许A支付2200000元购房款，许A、李A支付购房款合计为950623.03元后，尚余购房款1249376.97元(2200000元-950623.03元)。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，许A没有合法根据取得剩余购房款，其行为构成不当利益，对许A不当得利的1249376.97元的房款，应予以返还给张A，故张A主张许A返还剩余款项，有事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持。对超出范围部分，一审法院不予支持。

　　综上所述，张A主张房归其所有，李A自判决生效之日起三日内将上述房产过户至其名下，许A返还其剩余购房款1249376.97元，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第十九条第一款的规定，判决如下：一、确认李A名下房归张A所有;二、李A在本判决发生法律效力之日起三日内将其名下房过户至张A名下;三、许A自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向张A返还剩余购房款1249376.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24500元，诉讼保全费5000元，共计29500元，由许A、李A负担。

　　二审中双方当事人未提交新的证据。

　　二审中，许A、李A明确其主张张A赠与的款项共2200000元，其诉讼中提出的原审第三人于2010年1月18日和2011年2月13日转账给张A的1300000元和300000元与本案无关。许A、李A还认可除了1305A、1305B两套房屋外，涉案的408A、408B两套房屋也一直由张A使用。

　　本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

　　四、律师点评

　　本院认为，本案争议的焦点问题是张A与许A、李A是借名购房关系还是赠与关系。许A、李A主张双方是赠与关系，张A向许A、李A赠与2200000元用于购买涉案房屋。张A予以否认，主张是借用许A、李A名义购房。据已查明事实，涉案四套房屋均由张A出资，虽然产权证办理至许A、李A名下，但涉案房屋维修基金由张A缴纳，由张A对房屋进行装修，且自交付之日起，涉案四套房屋均由张A管理使用和缴纳物业、水电费用。许A、李A主张张A赠与其资金购买涉案房屋，但许A、李A并未实际占有、使用涉案房屋，许A、李A抗辩称涉案房屋是出租给张A使用，但未能提供证据予以证明，故许A、李A关于双方存在赠与关系的主张，没有充分依据，本院不予采信。因涉案四套房屋均由张A出资购买和占有、使用，故对于张A关于双方存在借名购房的关系，本院予以采信。综上，许A、李A的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。