遗产继承纠纷——遗产已经登记至第三人名下，各共有如何主张权利？

　　一、原告诉称

　　原告张某一、张某二、王某一诉称：张某与郑某系夫妻，二人婚后育有三子女分别是张某一、张某三、张某四。张某三与王某一系夫妻，婚后育有一子张某二。被告何某一系张某四之子。

　　2004年6月10日，郑某因病去世。2005年张某三意外去世。张某2015年4月2日去世。

　　案涉房屋系张某和郑某在1999年购买，登记在张某名下，郑某去世前未留遗嘱。后得知何某一从张某处购买了案涉房屋。案涉房屋本是张某和何某夫妻共同财产，处分时应征得其他共有权人同意，但张某擅自将房屋过户给何某一，属无权处分。而且何某一明知该房屋有其他共有权人，仍购买，且未支付购房款，不能善意取得，其行为侵害了原告的合法权益，现请求人民法院：1.何某一协助原告将案涉房屋登记至原告和第三人张某四名下;2.何某一将案涉房屋返还给原告和张某四。

　　二、被告辩称

　　被告何某一辩称：不同意原告的诉讼请求。

　　第一，2010年，张某二和王某一曾经因继承纠纷诉至法院，张某一和张某四也都明确表示放弃继承权。张某三个子女曾签署《房产继承协议》表示都放弃郑某的继承权，并将继承份额转让给张某。2011年1月20日，张某二和王某一撤诉。后一直未在诉讼时效内再起诉;

　　第二，张某对房屋享有完全的处分权，有权处分案涉房屋。且有放弃继承权的协议在先，所以我才与张某签订《房屋买卖合同》，支付购房款，并将房屋登记至我名下，完成房屋买卖交易。

　　综上，被告有权取得案涉房屋的所有权。

　　第三人张某四述称：被告何某一所说属实，其有权取得案涉房屋。

　　三、审理查明

　　经查，张某与郑某系夫妻，二人婚后育有三子女，分别是张某一、张某三和张某四。张某三与王某一系夫妻，婚后育有一子张某二。何某一系张某四之子。2004年6月10日郑某去世，2005年6月18日张某三去世，2015年4月2日张某去世。

　　1999年8月，张某购买案涉房屋，并登记在其名下。2011年3月，张某与何某一签订《房屋买卖合同》约定房屋总价款80万元，将案涉房屋出售给何某一，并将房屋登记至何某一名下。

　　2010年2月，张某二和王某一以继承纠纷将张某、张某一、张某四诉至法院，张某一等人表示张某三已经放弃继承权，并提交《房产继承协议》，协议约定三子女均同意放弃郑某的房产份额的继承权，并将份额全部转给张某，张某拥有房屋的所有产权。但是张某二和王某一认为张某三签字非其本人所签，经鉴定后，发现并不是同一人所写。后王某一和张某二撤诉。张某一称《房产继承协议》是在张某二和王某一起诉后签订的，是为打消张某顾虑，不让王某一在房产证中加名，但张某还是称房屋由子女继承。

　　本案原告主张张某擅自处分案涉房屋，为无权处分。何某一未实际支付购房款，且约定的购房款也实际低于市场价格，并不能善意取得房屋。

　　何某一向法院提交收款复印件，契税证明等证明已经支付购房款。但对此原告不认可称收款收条不具有真实性，未实际支付购房款，且完税价格高于合同约定的价格。

　　本案审理中，原告申请对案涉房屋进行评估，评估后的房屋价格为130万元，对此被告何某一和第三人张某四不予认可。

　　四、法院判决

　　判决驳回原告张某一、张某二、王某一的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

　　第一，案涉房屋的所有权人。案涉房屋系张某与郑某在婚姻存续期间购买，应属于夫妻共同财产，并不是张某个人财产。

　　第二，继承从被继承人死亡时开始。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。郑某死亡后，其所享有的房产份额应由继承人即张某、张某一、张某三和张某四继承，在未实际分割前，应当由各继承人共同共有。张某三死亡后，其继承的份额应由张某、张某二和王某一继承，同理在未实际分割前，由继承人共同共有。

　　根据法律的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张某出售房屋系处分行为，应当经所有共同共有人同意。

　　本案中，经鉴定《房产继承协议》中张某三的签名非同一人所写，何某一虽对此不予认可，但是未提交证据证明。因此，不能视为张某三放弃继承郑某的份额，那么张某三死亡后，其继承人张某二和王某一也是案涉房屋的共同共有人，所以张某擅自出售的行为构成无权处分。

　　第三，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　2010年2月，王某一、张某二以继承纠纷将张某一等人诉至法院，2011年1月撤诉，此时，案涉房屋是否为张某所有，张某二和王某一是否享有份额还无定论。且何某一是张某四之子，张某四也是作为继承纠纷案件的当事人之一，何某一应当知道其中的权属争议，但是何某一仍在2011年4月与张某签订《房屋买卖协议》，何某一行为难以表明其为善意。

　　第四，何某一向法院提交收款收条，契税等证明已经支付购房款80万元，但是其未向法院提交原件进行核对鉴定，也未提交转账记录，契税发票和代开发票并不能证明已经支付购房款，所以何某一并不能善意取得案涉房屋。

　　案涉房屋应重新登记到张某名下，张某一、张某二、王某一主张房屋应登记至其和张某四名下，因涉及到继承人之间的分割问题，这并不在法院审理范围之内。所以并不能将案涉房屋直接登记在张某一等四人名下。要求何某一返还案涉房屋也应当在继承分割时处理，所以对于张某一等人的诉讼请求，难以支持。

　　第五，案涉房屋属张某与郑某夫妇的遗产，在实际继承分割前，应由各继承人共同共有，所以对于何某一诉讼已经超过诉讼时效的主张，不予采纳。

　　据此，人民法院对本案事实认定、判决正确。