借名买房合同纠纷——夫妻离婚唯一房屋却被“借名买房”,如何处理?

　　一、基本案情

　　上诉人诉称

　　李A上诉请求：撤销原判，改判驳回张A的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决超出张A的主张，程序违法。张A主张：2012年因张A不符合购买经济适用房的条件，借用石A的名义，由张A出资购买了经济适用房，请求判决李A、石A为张A办理产权过户登记手续。庭审中，张A提供了所谓的借名买房和出资的证据，其对该证据进行了反驳和辩论。这些虚假证据与虚假事实难以自圆其说，一审法院认定张A与石A更符合房屋买卖的特征，判令为张A办理房屋产权过户登记，一审判决超出了张A借名买房的主张，违反了当事人的辩论原则，属于程序违法。

　　二、一审认定李A应当知道诉争房产已经转卖给石A，属主观臆断，且无证据支持。石A与张A编造了借名买房的虚假事实，并由石A给张A出具了落款为2012年6月2日的借名买房证明，落款为2012年5月25日的收到房款70000元的证明，该两份证明不符合逻辑。1.李A、石A购买经济适用房订立的合同时间是2012年6月4日，而石A给李A出具的证明是在订立合同前的两天(2012年6月2日)，并在早10天前(2012年5月25日)就写收到条，收到张A借名购买豫港花园B区6号楼1单元402室房款7万元，该两份证据明显不符合逻辑。2.李A、石A在2012年6月4日订立购房合同当天才交了房款，取得了售房合同和购房发票，而石A却证明在2012年6月2日所有款项均由张A支付，购房合同及所有票据均由张A持有。3.石A说房款是与李A共同交的，房也是与李A共同申请购买，但又说买了房之后又把房转卖给张A，李A知道卖房，李A同意给张A办理过户手续。石A的这一陈述仍然是在编造谎言，李A从来不知道卖房之事，至今也未见过张A本人，也从不认识张A，本案诉讼的房产从来没有被转卖，现仍为夫妻共同财产。事实是2018年10月份，李A以石A为被告提起诉讼，要求分割本案诉争房产，石A与张A恶意串通，提起诉讼，以致法院裁定财产分割一案中止审理。该房产按目前市场价值大约六七十万元，即便是石A又转卖出去，也绝不会按当时的购买价。

　　三、石A出具的2012年5月25日石A收到张A7万元和2014年7月9日张A母亲给石A账户转款130978.75元不能作为购房款。2012年5月25日，石A出具的证明收到房款7万元，没有交易记录，证据瑕疵前述已讲过不再叙述，且石A也说不是借名买房，房款是张A交的，之后将房卖给了张A，因此该7万元显然是不存在的。2014年7月9日张A母亲向石A账户转款130978.75元，也不是购房款。除转款记录外，没有任何购房证据加以支持，且交易时间是李A与石A离婚之后(离婚时间是2013年4月12日)，单凭一笔汇款记录不能证明是房屋买卖关系，更不能证明李A同意卖房。四、一审适用法律不当。张A无证据证明与李A之间存在房屋转让合同关系，也无证据证明支付了相应对价，双方不存在买卖合同关系。退一步讲，即便石A在与李A离婚之后，未经李A同意，擅自将共同房产转让给张A，根据《婚姻法司法解释三》第十一条规定，在未办理产权登记手续的情况下，李A也是可以追回房产的，因此一审认为张A有理由相信石A有权处分房产的认定是错误的。

　　被上诉人辩称

　　张A辩称，1.一审法院经审理后认为本案属于房屋转卖，将案件定性为房屋买卖，并不存在程序违法。2.张A及其家人已经支付房屋的全部价款，并于2014年拿到钥匙后开始装修入住至今，该事实从一审其提供的转账记录、房屋的水电费及物业费单据以及石A的陈述可以得到证实。3.房屋买卖合同显示石A是房屋买受人，张A完全有理由相信石A系房屋所有权人，石A有权利处分房产，并且张A及其家人于2014年开始着手装修并入住至今，李A从未提出过异议，其有理由相信李A对石A卖房是知情的。综上，应当依法驳回李A的上诉请求。

　　石A辩称，同意一审判决内容。

　　张A向一审法院起诉请求：判令石A、李A协助张A办理C号房屋所有权转移登记手续(登记至张A名下)。

　　二、法院查明

　　一审法院认定事实：石A和李A曾系夫妻关系，在二人婚姻关系存续期间，2010年11月，以石A名义申购经济适用房一套。2012年6月4日，石A与济源金秋实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定石A购买位于市××小区××区××楼××单元××房屋××套，建筑面积113.59平方米，单价为每平方米1698.99元，总金额192988元。同日，石A交纳购房款192988元。2012年7月4日，石A交纳房屋契税3859.76元。另外，石A还交纳了燃气初装费2450元、有线电视工时费240元、2014年的物业费1240.4元、预交电费200元。张A以现金形式给付过石A房款70000元，石A给张A出具收条的时间显示为2012年5月25日。2014年7月9日，通过张A母亲王素琴账户向石A转款130978.75元，将剩余房款122988元及石A交纳的契税、燃气初装费、有线电视工时费、2014年的物业费、预交电费，给付石A。2015年9月份，张A对该房屋进行装修，后入住至今。2018年6月19日，张A补缴土地价款19298.8元，将诉争房屋由经济适用房转变为商品房。该房至今未登记到张A名下。

　　另查明，2014年4月12日，石A和李A协议离婚，离婚时约定“双方有夫妻共同财产3室一厅商品房一套，现协商归双方孩子所有，男方不能在该房住”，其中未提及本案诉争房屋。协议离婚后，双方对外继续以夫妻名义共同生活。2016年9月1日，石A和李A又签订一份《离婚协议》，对双方经营的河南快大饲料有限公司和豫龙牧业有限公司进行了分割，同样该协议中也未提及本案诉争房屋。

　　三、法院判决

　　一审法院认为，张A主张系借石A的名义购买本案诉争房屋，石A称是其购买房屋后又卖给了张A。从张A提交的证据上看，石A先交纳房款、契税等，后张A又将该费用支付给石A，双方之间更符合房屋买卖关系的特征，应认定为房屋买卖关系。张A及石A均称李A对于已将本案诉争房产转让给张A是知情并且同意的，李A对此否认。但石A和李A离婚时和离婚后签订两次财产分割协议，对其他财产进行了处理，但对价值较大的本案诉争房产均未提及;李A自称在长达五年左右的时间未去看过该房屋，不知道该房屋已经被装修且有人入住，均不符合常理。从以上事实可以印证李A应当知道该房屋已经转卖给他人。即使李A对石A将房屋转卖给张A一事确实不知情，但诉争房屋的相关手续上仅有石A一人名字，石A与李A又系夫妻，张A方也有理由相信石A有权处分该房屋，且张A方支付了合理对价，房屋已经装修完毕并且入住。现张A要求石A、李A协助办理该房屋所有权转移登记手续，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决：石A、李A于判决生效之日起十日内协助张A将C号房产所有权转移登记至张A名下。案件受理费100元，由石A、李A负担。

　　李A二审提供2019年济源市政府电子政务回复内容打印件一份，证明：本案房屋所补交的土地出让金是石A补交的，该房屋现在还是李A、石A共同财产。

　　张A质证意见如下：对该份证据不予认可，土地出让金系张A家人于2018年6月19日支付，支付金额为19298.8元，张A原审提供的土地出让划拨收入专用票据及张A父亲的银行取款记录，可以证实土地出让金系张A家人出资。

　　本院经审理查明：落款时间为2012年5月25日的收条实际是石A于2014年出具;2014年7月9日张A的母亲向石A转款130978.75元，当天晚上石A把购房合同、房款单据以及交费单据交给了张A的母亲。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

　　四、律师点评

　　本院认为，石A办理经济适用房申购手续后，石A于2012年交纳房款、契税，后张A又将相关费用支付给石A，石A为张A出具收据的时间实际是2014年，而非2012年石A签订购房合同前，因此，张A与石A之间符合房屋买卖合同关系的特征，一审认定张A与石A为房屋买卖合同关系正确，并对此作出处理，审理程序并无不当。本案诉争房屋的相关手续登记在石A名下，从张A提供的证据来看，张A分两次将房款支付给石A，石A认可该事实，且张A提供有第二次支付的转账记录，李A称该笔转账交易记录时间是在李A与石A办理离婚手续之后，不能证明双方之间是房屋买卖关系，但李A在一审表示“李A与石A虽然办理了离婚手续，但实际上仍居住在一起，对外仍以夫妻名义称谓”，因此，张A有理由相信石A对该房屋有处分权;李A与石A签订离婚协议时以及离婚后签订两次财产分割协议时，对其他房产和财产进行了处理，但均未对本案诉争房产提及和处理;张A提供的证据可以证明房屋已交由张A装修入住，李A称其在长达几年的时间内未去看过该房屋，不知道该房屋已经装修且有人入住的情况，不符合常理，李A的上诉理由不能成立，本院不予采信。本案诉争房屋是以经济适用房申购，2018年6月19日张A按相关政策规定补交土地价款后，该房屋已具备办理产权登记手续的条件，一审判决李A、石A协助办理房屋所有权转移登记手续，处理结果并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。