房屋预售合同 住房借款担保合同均已签 开发商却违约 怎么办?

2020/07/13 17:08:47 查看937次 来源:郭广吉律师

  本案为最高法院中国应用法学研究所评选优秀案例。

  案件情况:2010年4月13日,肖、陈与博锦公司签订《商品房预售合同》,约定肖、陈购买博锦公司北翟路某房屋。博锦公司于2011年12月31日前将该房屋交付给肖、陈,不可抗力情形除外。逾期超过60天,肖、陈有权单方解除本合同。合同签订后,肖、陈于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与上行青浦支行、博锦公司签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。

  同年5月9日,上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日,上行青浦支行发放贷款141万元。肖、陈自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。

  后博锦公司逾期交房超过60日,肖、陈诉至法院,请求解除商品房预售合同和借款担保合同。

  上海市某区法院经审理后,认为:博锦公司逾期交房已超过60日,肖等有权解除商品房预售合同。该合同解除后,肖等有权解除借款担保合同,博锦公司应按约将肖等支付的房款返还肖等,并赔偿肖等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。判决如下:

  一、解除预售合同;

  二、解除借款担保合同;

  三、博锦公司返还肖等首付款及肖等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金;

  四、博锦公司赔偿肖等以首付款为本金的相应利息;

  五、博锦公司赔偿肖等已向上行青浦支行支付的贷款利息;

  六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。

  上行青浦支行提起上诉称:其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后,归还贷款的义务主体应包括肖等与博锦公司双方。

  上海市一中院经审理认为:肖等作为一审原告将上行青浦支行列为被告,并无不当。商品房买卖合同解除后,购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。

  上海市一中院驳回上诉,维持原判。

  郭广吉律师建议:

  1、购房人遇开发商违约诉至法院要求解除合同时,一定要将开发商、按揭银行列为共同被告,实现商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理,因为只有这样,法院才能根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决开发商将按揭贷款偿还银行、将首付款及后面交付的月供款支付购房人;

  2、在此类纠纷中,按揭银行的诉讼地位取决于原告:当购房人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时,按揭银行为被告;当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼,按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时,其为有独立请求权的第三人,此时,按揭银行有权提出自己的诉讼请求,即要求偿还借款的请求;

  3、当按揭银行没有主动参加诉讼,法院又没有依职权要求其参加诉讼,这样的情况就会变得复杂。从合同的相对性看,开发商对购房人承担违约责任,而购房人要对按揭银行承担还款责任,因为《按揭贷款合同》的借款人是购房人,开发商只是担保人。

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