使用权公寓：超过20年部分无效！你还敢买吗？

　　常言道：首付凑不齐，买房徒伤悲。

　　人人都有追求美好生活的权利，但是首付和房贷的压力往往迫使部分消费者转而购买总价低、长达二三十年的使用权公寓。那么，使用权公寓是否有保障?且看律师以案释法。事 实 经 过

　　广州某楼盘宣传称：只要30万即可买断公寓的31年的使用权。梁云实地考察后颇为心动，但仍对31年使用权是否有保障存有顾虑。

　　基于此，开发商向梁云出示了经律师见证的合同版本，成功打消后者的顾虑。梁云遂与开发商签约，并一次性支付了30万元物业使用权转让费。

　　事后梁云才意识31年使用权公寓毫无保障。为保障自身权益，梁云寻求了陈旺律师团队的帮助。

　　办 案 经 过

　　接受梁云(以下简称“委托人”)委托后，团队律师详细查看了相关材料，发现《物业使用权转让合同》(以下简称“涉案合同”)中的条款载明，物业所在地块为集体土地，开发商仅享有该地块35年的使用权;物业租期为20年，但租期届满后，满足条件可再免费赠送11年的使用权。

　　团队律师认为，首先，开发商虽然约定11年使用权为免费赠送，但实质上收取了委托人31年使用权转让费，属于违法向委托人承诺出租31年租期的物业。涉案合同载明“免费赠送”11年使用权，是为了规避法律对于租期不得超过20年的限制，不应受法律保护，应属无效。因此，超过20年部分的租期无效，开发商无权收取11年使用权转让费，应予退还。

　　其次，开发商一次性收取未来31年的租金，其实质是非法集资或非法吸收公众存款，涉嫌刑事犯罪。

　　最后，委托人与开发商之间是转租关系。若开发商转租未经村集体书面同意擅自转租，根据《合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定可知，村集体有权解除租赁合同并要求委托人立即交回物业。即使开发商并非擅自转租，现开发商一次性收取31年的租金，若后续合同履行过程中，开发商拖欠村集体租金，村集体仍旧有权解除合同收回物业。由此可见，委托人物业使用权缺乏保障，时刻处于不确定状态。

　　基于及时止损的考量，团队律师迅速采取行动，发函给开发商，明确指出涉案合同存在的种种问题，并主张退还11年使用权转让费，为诉讼做铺垫。同时团队律师准备起诉材料，依法向法院提起诉讼。庭审过程中，团队律师针对开发商的辩解，有理有力有节地进行反驳。

　　最终法官采纳了团队律师的观点，判令开发商返还11年使用权转让费。

　　办案心得

租赁市场越来越活跃，与之伴随的是租赁过程中乱象丛生。面对租赁市场上一次性收取20、30年租金、规避20最长租赁期等种种乱象。

　　2020年7月1日，广州市住建局和规划局联合发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，明确指出租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。其目的就是严格规范开发商经营行为，引导其从事合法合规的租赁活动，严禁开发商通过违规承诺20年以上租赁物使用权来非法吸收公众存款。

　　而作为消费者，为切实保障自身合法权益，在选购使用权公寓的过程中，应时刻保持理性，不盲目听信开发商的承诺，分清到底是馅饼还是陷阱，如不慎签订超过20年的使用权转让合同，或在开发商要求下一次性支付了长达20、30年的租金，应立即委托专业的人士介入处理，及时挽回损失。