广汉房产律师格式条款如何应对

上诉人：宁夏**房地产开发有限责任公司(一审被告、反诉原告)

被上诉人：罗**、陈**(二者均为一审原告、反诉被告)。

2008年3月9日，原告罗**、陈**与被告**公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定对二原告所有的房产二层楼(马奋勇西边隔壁)以货币补偿方式进行拆迁补偿安置;并约定了具体的补偿数额以及法律责任的承担等内容。后原告依约搬出所拆迁房屋，并交付被告。被告支付原告补偿款32万元，余款43万元被告以原告采取欺诈手段骗签协议为由拒绝支付。原告提供的所拆迁房屋的土地证及房产证记载：土地使用人罗**，使用权类型为出让，用途(商住)综合;房屋坐落在大武口区建设西街70号，二层混合结构，建筑面积为207.61平方米,设计用途为住宅。原告诉至法院要求被告支付房屋拆迁补偿款43万元、利息8 030.25元。被告反诉要求撤销原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》。

一审法院判决：一、被告**公司支付二原告房屋拆迁补偿款43万元，支付逾期付款利息7095元，合计437 095元，于判决生效后五日内付清;二、驳回被告**公司要求撤销双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的反诉请求。

**公司不服原审上述民事判决，向本院提起上诉。请求：一、撤销原判;二、撤销罗**、陈**与**公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》。理由是，双方在协商拆迁房屋期间，罗**、陈**拒不提供房产证及土地证，隐瞒被拆迁房屋真实用途为住宅房，蒙骗**公司以一层商业、二层住宅房的补偿标准与其签订了协议，取得了明显过高的补偿款，明显显失公平。

被上诉人罗**、陈**答辩称，原审判决正确。罗**、陈**与**公司协商拆迁房屋期间，房产证及土地证在四川老家，因此不能提供，这些也如实告之了**公司，并没有欺骗**公司。与同类同地段拆迁房相比补偿给罗**、陈**的房屋拆迁款明显偏低。

【裁判要点】

广汉房产律师吴锦熤认为，罗**、陈**与**公司在协商拆迁房屋时，未提供拆迁房屋的土地证及房产证，**公司并没有按关于产权不明确房屋拆迁的相关规定办理证据保全，故其对所拆迁房屋的产权、用途应当是清楚的。到目前为止也没有第三方对所拆迁房屋主张权利。因此，罗**、陈**并不存在欺诈行为，**公司应当按照约定支付罗**、陈**房屋补偿款。故原审法院判决结果并无不当。上诉人**公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7 956元，由上诉人宁夏**房地产开发有限责任公司承担。

【争议焦点】

罗**、陈**与**公司在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》过程中是否有欺诈行为?

【法理评析】

本案系因拆迁安置补偿中拆迁方未按时支付补偿款而引起的被拆迁人请求支付余款、拆迁人反诉请求撤销原拆迁安置补偿合同的纠纷，法庭审理主要围绕着罗**、陈**与**公司在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》过程中是否有欺诈行为的判定而展开，因此在分析该案件时也需要围绕着这一焦点来梳理线索：

首先，对于“签订合同时**公司对房屋的产权和用途是否明知”的判定，此处主要涉及房屋产权不明确的处理方法方面的内容。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第29条之规定：“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全”可知，拆迁人如果在签订拆迁补偿安置协议之前，发现被拆迁人房屋产权不明确时，就应当按照上述规定履行证据保是否有欺诈行为”的判定，此处主要涉及格式合同的内容判定方面的内容。

所谓欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。对于格式合同中双方当事人对合同内容的理解产生分歧的情形，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案即属于此种格式条款与非格式条款不一致的情形。

在本案中，由于**公司提供的合同上明确表述房屋的住址为“马奋勇(西边)隔壁二层商住楼”，而罗**和陈**提供的协议则仅表述了“马奋勇西边隔壁二层楼”的内容，前者为格式条款，后者为非格式条款，内容表述不一致，故根据格式合同的解释原则，应当以罗**和陈**提供的协议为准。且双方签订的协议上均未对以何种补偿方式安置予以详细规定，故**公司无法证明罗**和陈**签订合同时有隐瞒房屋的用途，自己已经按照商住楼的标准对二人进行了补偿安置。故罗**和陈**在签订合同时并不存在使**公司发生错误认识的欺诈行为，该合同合法有效，**公司应当按照合同规定支付余下的补偿款和违约金。

【法律风险提示及防范】

成都建筑工程律师吴锦熤提示：在出现格式合同中格式条款内容的解释分歧时，一般法院会按照有可能订立该合同的一般人的理解予以解释，如果这种解释有两种或两种以上，则出于保护格式合同的相对方利益的考虑，作出不利于提供格式条款一方的解释。当格式合同双方当事人提供的合同内容不一致时，法院会采信提供非格式条款一方的合同。

【法条链接】

1.《城市房屋拆迁管理条例》

第22条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第29条? 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第条

2.《中华人民共和国民法通则》

第84条 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

第106条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

第108条 债务应当清偿。 暂时无力偿还的， 经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。

第111条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第153条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决;

(二)原判决适用法律错误的，依法改判;

(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

(四)原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。