物业服务合同解除后，物业服务企业可以向拖欠物业费的业主提起诉讼

　　物业服务合同解除后，物业服务企业可以向拖欠物业费的业主提起诉讼

　　关键词：物业服务合同、合同解除物业费

　　【最高人民法院司法解释】

　　第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　一一《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月15日，法释(2009)8号)

　　【最高人民法院审判业务意见】

　　问:服务合同解除后，如物业服务企业提出其尚有物业费被拖欠，应如何主张权利?

　　答:物权法第七十六条规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。按照业主大会决定，业主委员会代表业主，应有请求解除物业服务合同的权利。业主委员会虽为物业服务合同的一方当事人，但其既不是欠费人又没有责任财产，所以如果确实存在拖欠物业费的情形，物业服务企业可以在合同解除后，向拖欠物业费的业主提起诉讼。对此，司法解释明确规定，如果物业服务企业在解除物业服务合同的诉讼中，提出要求业主委员会支付拖欠的物业费的请求，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　问:物业服务合同权利义务终止后，如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实服务关系为由要求业主支付物业费，应否得到支持?

　　答:实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷不在少数。司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止解除、期限届满且未续期等。

　　《最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》，载《人民法院报》200年5月25日。

　　【编者说明】

　　本解释明确了物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应承担的后合同义务包括:退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业履行后合同移交义务的相对人为业主委员会，不是业主。因此，有权提起诉讼的主体为业主委员会，并非业主本人。