限购政策中“借名买房”之法律风险及解窘之措

　　司法实践中，规避限购政策最为典型和常见的方式就是“虚假诉讼”和“借名买房”。由于虚假诉讼的法律风险过大，“借名买房”成为当下房屋买受人比较青睐的用于规避限购政策的不二法门，更有甚者以“借名买房”的形式来规避婚姻、家庭析产风险、逃避法院执行，以达不正当目的之彼岸。然而“世事难料”，当诚信出现滑坡或资金崩盘时，亲友反目，一出出的“一家欢喜、几家愁”江湖闹剧不时就会上演，如何“亡羊补牢”成为实际买受人探寻的唯一路径?

　　张小芳(化名)与张小丽(化名)系同胞姊妹，二人关系甚好。2013年，张小丽经朋友介绍打算购置陕西东华房地产开发公司(化名)开发的 “新时尚之郡”房屋一套。但张小丽考虑到自己马上与男友结婚，为防止日后离婚析产，致使自己利益受损，就其与姐姐张小芳约定，以张小芳名义与陕西东华房地产开发公司签订商品房买卖合同，认购该公司开发的房屋一套。张小芳向张小丽出具证明一份“本人张小芳(身份证号码*********)名下购买陕西东华房地产公司的房屋实际所有权人为张小丽(身份证号码*******)，我同意将来在任何时间应张小丽要求配合其办理房屋业主更名手续;届时产生的一切费用均由张小丽承担，张小芳不承担任何费用”。后张小芳如期与陕西东华房地产开发公司签订商品房买卖合同，张小丽依约将房屋首付款打入张小芳账户，由张小芳转入陕西东华房地产开发公司指定的银行账户，剩余房款张小芳用自己名义在银行办理了按揭手续，张小丽于每月5日前将月供打入张小芳账户，由张小芳代其偿还月供，一直持续到2018年6月。

　　2018年07月，张小芳经开始沉迷于网络赌博、购买黑彩和纸黄金，并在多家银行和网络借贷平台贷款，截止2019年4月，其对外负债已高达75万元，为此，张小丽多次劝导张小芳，要求其停止网上赌博，并想办法尽快偿还银行贷款和网上贷款，但张小芳嗜赌成性，不但不能及时收手还多次扬言要卖掉其名下房屋偿还贷款。为此，张小丽坐立不安，不知如何维护自身权益，防范自有房屋被张小芳变卖或其他债权人查封、法院执行的法律风险，一度陷入了恐慌状态。

　　《物权法》

　　第三十三条【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

　　《民法总则》

　　第一百一十四条【民事主体依法享有物权】民事主体依法享有物权。

　　物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

　　第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：(一) 停止侵害;(二) 排除妨碍;(三) 消除危险;(四) 返还财产;(五) 恢复原状;(六) 修理、重作、更换;(七) 继续履行;(八) 赔偿损失;(九) 支付违约金;(十) 消除影响、恢复名誉;(十一) 赔礼道歉。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的解释(一)》

　　第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　针对各地限购政策的出台，借名买房在“上有政策、下有对策”的市场环境中应用而生，然而诚信缺失成为压倒“哥们弟兄”关系的最后一根稻草。不少读者朋友也因此深受困扰，那么如何化解窘局?笔者浅谈几点律师意见，以供读者朋友实操：

　　首先，“借名买房”规避地方限购政策，并不当然导致“借名买房”协议无效，地方限购政策不属于法律、行政法规，其仅属于行政政策，无权限制公民订立合同的自由，“借名买房”协议在无其他影响其效力因素的情况下，一般应做有效处理;

　　其次，实际买受人可依据“借名买房”协议、银行还款凭证等证据材料以名义买受人为被告提起诉讼，请求法院依法确认案涉房屋所有权系实际买受人所有，同时请求法院判决名义买受人协助配合办理案涉房屋的更名过户手续。

　　再次，为避免案涉房屋可能会被名义买受人肆意处分或被其他债权人保全、执行的法律风险，实际买受人应在提起诉讼前，第一时间向案涉房屋所在地法院申请诉前财产保全，以免“竹篮打水一场空”;

　　最后，关于名义买房人和银行的按揭贷款问题，考虑到实际买受人与名义买受人已对簿公堂，继续用名义买受人名义向银行还款已陷入履行不能，根据笔者向银行询证，实际买受人可选择一次性偿还全部银行贷款，办理案涉房屋的解押手续;或者与按揭银行变更按揭手续(即变更债务人);如若上述两种方式均无法实现，实际买受人可选择每月前往贷款银行柜台办理偿还贷款手续。

　　上述律师意见仅供读者朋友参考，不当之处恳请读者朋友斧正!