公摊面积缩水，购房者如何主张赔偿？

　　购房者购买预售房屋时，一般会与开发商就房屋的套内建筑面积、公摊面积等事项在《商品房买卖合同》中进行约定，但我们常常遇到这样的情况，购房者拿到的房产权属证书上记载的房屋公摊面积与合同约定不符，公摊面积缩水了!我们团队律师就曾办理过这样一起案件。

　　案例

　　李先生在千挑万选之后相中了一套在建商品房，之后不久便与开发商签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同中明确约定该商品房的建筑面积为230.42㎡，其中，套内建筑面积147.17㎡、公摊面积约83.25㎡。经过漫长的等待，李先生终于拿到了该房屋的《房地产权证》，但李先生却发现《房地产权证》所附测绘图显示的房屋面积与合同约定严重不符，上面记载的房屋建筑面积为214.54㎡，而公摊面积只有67.0316㎡，这就意味着，公摊面积实际缩水了16.22㎡。于是，李先生将开发商诉至法院，要求判决开发商赔偿损失。

　　开发商认为，涉案房屋按照套内建筑面积进行计价，双方在《广州市商品房买卖合同(预售)》中也有约定套内建筑面积的面积差异处理方式，现涉案房屋套内建筑面积完全符合双方约定，公摊面积虽然与合同约定有出入，但基于房屋的计价方式以及双方对于公摊面积差异并没有作出约定，故其对于涉案房屋的公摊面积差异无须承担赔偿责任。

　　我们团队律师则向法院指出：案件的核心不在于套内建筑面积的面积差异处理方式，而在于开发商向李先生交付了建筑面积及公摊面积均与合同约定不符的房屋，开发商已经构成违约，应当承担相应违约责任。虽然《广州市商品房买卖合同(预售)》约定涉案房屋按照套内建筑面积进行计价，但实际上公摊面积部分的价格已经计入套内建筑面积销售单价内，李先生支付的购房款是合同约定的全部建筑面积的对价，现开发商对于房屋的公摊面积缩水已经无法采取补救措施，其应根据相关规定按照“总房价÷(套内面积+公摊面积)×缩水面积”的计算方式向李先生赔偿差价损失。法院经过审理，最终采纳了我们团队律师的主张。

　　律师解析

　　我们团队律师代理李先生的案件，向法院提出的公摊面积缩水的赔偿数额计算方式主要是根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)第8条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。

　　广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)第8条规定：商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算:总房价÷(套内面积+分摊面积)×减少面积。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二) 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　由此可见，即便是按照房屋套内建筑面积计价的商品房，当出现公摊面积缩水时购房者也可以向开发商主张赔偿，而赔偿数额的计算方式就是：总房价÷(套内面积+公摊面积)×缩水面积。

　　律师建议

　　现实当中，我们常常还会遇到一些房产销售人员会向购房者鼓吹“公摊面积是送的”等等，但殊不知《商品房销售管理办法》第十八条已经明确规定“套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，也就是说，购房者对于公摊面积部分也是有产权的。所以，房屋公摊面积缩水实际上损害了购房者的利益，公摊面积缩水会导致房屋总的建筑面积比合同约定的少，这就相当于购房者实际上多支付了购房款。

　　因此，我们建议购房者：在与开发商订立《商品房买卖合同》等文件时，对房屋公摊面积实测与预测出现不一致时如何处理进行明确约定，或者单独签订补充协议明确公摊面积缩水的解决方式，防范于未然，更好地维护自身权益。若不幸买房遭遇了公摊面积缩水，购房者也要及时维权，必要时寻求专业人士帮助，最大程度减少损失。