确认解除合同的效力

2020/10/10 10:54:41 查看1073次 来源:张蓉律师

  一、案情

  2011年A某看上了陕西**置业有限公司开发的一处房产,遂与该公司签订了商品房买卖合同,购买了其中的一套商品房。A某购买的是现房,所以陕西**置业有限公司当即依约向A某交付了房屋,并协助A某取得了该房屋的不动产权证书,履行了合同义务。

  2018年A某因购房面积与不动产登记面积存在差异向陕西**置业有限公司发出了解除合同通知书,认为开发商违反合同第五条、第十条,导致合同目的无法实现,要求解除合同,退房并返还房屋价款,赔偿损失(资金利息等)。

  (二)陕西**置业有限公司的意见

  根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定,陕西**置业有限公司已经按照合同约定交付了房屋,并协助A某办理了房产证,合同义务已经履行完毕。A某已经居住并使用该房屋已有七八年之久,陕西**置业有限公司不存在违约情形,合同已经终止,不存在解除情况。

  二、案件争议焦点

  1、A某解除合同行为的效力问题?

  2、是否存在法定和约定的解除权?

  三、法律分析

  1、《解除合同通知书》分析

  该通知书以陕西**置业有限公司违反合同约定的第五条、第十条,认为合同目的无法实现,要求解除合同。首先,合同法明确规定了合同当事人解除合同的权利来源有三种,第一,法定解除权,第二,约定的解除权,第三,双方可以通过协商进行解除。对于如何行使法定和约定的解除权,该法第九十六条做了明确的规定,合同一方如果主张解除合同,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。如果接收方对解除合同有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案A某欲通过解除合同的方式达到其诉讼目的,特向陕西**置业有限公司发出了解除合同的通知。陕西**置业有限公司在接到解除通知后,发现并不存在《解除通知书》中所述的违约情形。认为A某解除合同的行为无效。故陕西**置业有限公司可以向人民法院或仲裁机构确认合同的效力,其享有解除异议权。

  双方因《商品房买卖合同》产生的纠纷和异议,该合同应适用合同法的相关规定。行使解除异议权是有期限限制的。最高人民法院关于合同法的司法解释二中针对解除合同提出异议的期限做了明确的规定,必须在《解除合同通知书》到达之日起在约定的异议期内向法院或仲裁机构进行主张,若超过异议期才提出异议并起诉或仲裁的,法院将不予支持。如果双方没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。陕西**置业有限公司若对A某解除合同有异议,应在收到解除合同通知书之日起三个月内尽快提起诉讼或仲裁。

  2、《商品房买卖合同》分析

  根据A某出具的《解除合同通知书》中所述,陕西**置业有限公司系违反了合同约定的第五条、第十条导致合同目的不能实现,要求解除合同。该《商品房预售合同》的第五条双方就面积确认及面积差异处理进行了约定,“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按以房管局实测为准,并据实结算,多退少补进行结算。”第十条就规划、设计变更的约定,“经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或适用功能的,出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人……。”第五条、第十条中均未约定解除合同的条件,合同不具备约定解除条件。

  陕西**置业有限公司并未违反合同约定,也及时为A某办理了房本,房屋已经使用了六七年,合同目的已经实现,不具备法律解除条件。

  该合同第十九条约定争议解决方式,将争议提交某仲裁委员会仲裁。该条约定了仲裁,且合同并未约定异议期,故本案解除合同的异议,应在解除通知书到达陕西**置业有限公司时起三个月内向仲裁提出确认解除合同无效。

  3、解除合同的法律后果

  因该合同义务已经全部履行完毕,且不存在被申请人所述解除合同的事由。该案提起解除合同效力之诉主要是为了应对A某发来的《解除合同通知书》,如果不提起该诉讼,合同是否解除将存在很大的争议,该合同是该如何履行还是承担解除合同的法律后果?

  若解除合同,其法律后果为:尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案陕西**置业有限公司对于合同约定的交付房屋已经履行完毕六七年了,A某也已取得产权证,并进行了居住。获得了所有权,行使了居住权。如果按照A某解除合同的要求,返还购房款,势必破坏市场交易的稳定性。故*置业有限公司提起确认解除合同行为无效,合同未解除。合同未解除,则A某要求返还房款及利息、赔偿损失等诉求的法律基础将不存在,A某诉求案(另一案)将得不到支持。

  四、关于最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》中的司法观点

  第三部分关于合同纠纷案件的审理中46条【通知解除的条件】审判实践中,部分人民法院对合同法司法解释(二)第24条的理解存在偏差,认为不论发出解除通知的一方有无解除权,只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议,就判令解除合同,这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是,只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,另一方即便未在异议期限内提起诉讼,也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时,应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除,不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

  本案症结:

  A某认为合同约定面积与产权登记面积有差异的,应详细阅读与开发商之间签订的《商品房买卖合同纠纷》中关于面积差异的约定。根据合同的约定行使自己的权利。根据《合同法》第二条的规定,“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止的民事权利义务关系的协议。”故合同当事人的权利义务主要来源于合同的约定,合同对双方具有约束力,A某应按照合同履行自己的义务、主张自己的权利。

  A某可以根据双方之间签订的《商品房买卖合同纠纷》第五条的约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按以房管局实测为准,并据实结算,多退少补进行结算。”要求开发商据实结算,退还多出实际房价的部分。

  本案中,A某以错误的诉求主张自己的权利,最终法律仅支持了多出实际价款部分房款,还承担了两案的仲裁费。除上述可见的成本外,A某还为主张权利支付了其他费用。

  警示:当事人在主张自己权利的时候一定要严格依照法律规定行使自己的权利,否则可能面临着巨大的法律风险。


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