城里人能拿到村房拆迁补偿吗？最高法：以村房抵债，拆迁协议无效

　　城里人能拿到村房拆迁补偿吗?最高法：以村房抵债，拆迁协议无效

　　有朋友向京尚拆迁律师咨询了这样一个案例：“年轻的时候结婚直接落户到城里了，全家都迁出去了。前两年觉得年纪大了，想回乡下落脚，就在附近的村里买了处宅基地房，做了装修。谁知道现在村里要征地了，卖我房的人现在找我收回房子，要自己拿补偿，他们这样做合法吗?我的损失怎么办?”

　　尽管咱们国家不允许宅基地房、小产权房等集体土地上建设的房屋入市买卖，但在实际生活中，农民朋友将自己的村房以买卖、抵债等形式流转给非本集体经济组织成员的案例并不少见。当这些被“交易”的村房遇到征收时，拿到村房的“村外人”能拿到征收补偿吗?

　　我们不妨通过最高人民法院作出的(2019)最高法行申368号行政裁定书，一起来看看对于这类情况，最高院给出的审理意见是什么。

　　【案情概览：村房来抵债，征收没补偿】

　　该案中，第三人村民李先生有一处农房，也就是涉案被征收的宅基地房。十几年前，李先生(和王女士：为容易理解，以下略过不提)通过一份《关于以房屋抵还借款的协议》，从这处村房中划出约260平，抵债给了黄女士等三人——三人并非本村村民——黄女士按比例占有其中90平方米。

　　征收开始后，涉案建设指挥部与黄女士等三人签订了相关《房屋拆迁产权调换协议书》，约定由指挥部对黄女士等三人进行安置。

　　协议签订后，县政府发现李先生与黄女士等人存在违规的村房流转行为，涉案建设指挥部与李先生重新签订了补偿安置协议，约定了对李先生及分户人员进行安置，由李先生解除与黄女生等三人的《关于以房屋抵还借款的协议》，并将指挥部与黄女士等三人签订的原拆迁协议作废——简单来理解，就是将补偿安置对象由黄女士等三人变更为了原户主李先生。

　　黄女士不服，向法院提起了本案诉讼，请求法院判决县政府依约履行涉案原拆迁协议，并因法院未支持其诉求一路打官司到了再审阶段。

　　【最高法：抵债合同无效，驳回再审申请】

　　经过审理，最高法给出了对这类案例的审判意见——农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。

　　本案中，黄女士并非涉案房屋所在村的村民，因此：

　　(1)其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效;

　　(2)其与涉案指挥部签订的拆迁协议因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。最终最高法作出了驳回黄女士再审申请的裁定结果。也就是说，对于黄女士以非本村成员身份购买该村农房的合法性，最高法不予认可。

　　【律师说法：买卖村房要谨慎，该拿的补偿要争取】

　　通过该案例，京尚拆迁律师提示各位有购买村房想法的朋友：如果咱们不是这个村集体经济组织的成员，那么咱们的购房行为是很难得到法律的认可的。如果咱们没有取得该集体经济组织成员资格，那么一旦遇到征收，咱们的补偿安置资格也很难得到承认。从法律角度出发，征收方认可的补偿、安置对象一般仍是原房屋产权人。

　　但是，这也并不是说咱们如果购买了村房，就只能彻彻底底地吃哑巴亏。

　　例如本文开头当事人朋友提问的这种情况，如果当事人能够证明现有的合法村房是自己投资建设的，能证明其对装饰装修、屋内财产以及其他地上物享有物权，那么咱们可以主张分割这部分征收补偿。

　　如果有当事人朋友的情况与黄女士类似，是通过抵债等形式取得村房，那么当咱们的产权人资格不被承认时，咱们也可以根据具体情况，另案向债务人主张偿还债务，以弥补自己受到的损失。

　　京尚拆迁律师最后要提示各位当事人朋友，在咱们日常生活中，村房流转的情况往往更为复杂多样，如果有当事人朋友遇到拿不准的问题，也可以向专业律师咨询确认，及早通过法律途径保护咱们的合法权益，争取应得的补偿和赔偿。

　　如果您有更多土地房屋或征地拆迁相关法律问题，可以关注并发送私信到“即明拆迁律师"，我们将会为您提供专业的法律分析和解答。