上海公房拆迁,能拿征收补偿的除了产权人还有谁,你知道吗?

2020/10/23 10:51:21 查看38627次 来源:即明拆迁律师

  上海公房拆迁,能拿征收补偿的除了产权人还有谁,你知道吗?

  关键字:公房拆迁;城镇公房;拆迁补偿利益分割;租赁房拆迁。

  在出了“贵州安顺公交车坠湖事件”后,很多朋友都向我们提出过疑问:房子产权根本不是承租人的,那为什么拆迁的时候公房承租人可以拿补偿?承租人你只是个租房子的,都已经分了一些补偿给你了,你凭啥还觉得补偿低?

  京尚拆迁律师今天就结合上《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》中对城市公房征收补偿分割给出的相关意见,和大家一起找一找这个问题的答案。

  租私人的房子和租“公房”完全不一样,公房承租人有权利拿拆迁补偿

  说到“城镇公房”,也称得上是一个“历史遗留问题”了。早些年,这些房子通常是以“发放职工福利”的形式,优惠出租给一些特定的“承租人”。

  这些人可能是烈属、因公牺牲军人家属,可能是享受离休待遇的干部,也可能只是早些年某些单位里满足工龄要求等规定条件的普通职工。相较年轻人来说,相信年龄稍大的朋友们应该听说过更多关于这些“公房”的事情。

  虽然说公房产权人只是将房子“出租”给了这些人,但比起现在遍地都是的私人房屋出租,这种出租行为的政策性、承诺性更强,租赁关系也更加长久稳定,房子的产权人和承租人之间的羁绊也更深。可以说,这些“公房”是具有一定的时代特色的。

  所以说,公房和私人出租房的承租人对房子享有的权利并不是完全相同的。在拆迁时,两者参与补偿利益分割的权利也是不同的。被拆迁人朋友们不需要过多地纠结为什么租这些公房的人有资格分割拆迁补偿,而租私人的房子却通常没有资格拿房屋拆迁补偿(停产停业损失、搬迁等费用要根据具体情况另外讨论)。

  上海高院对城镇公房的征收补偿利益分割问题给出了解决意见

  早些年实施的《城市拆迁管理条例》单独将房屋承租人列为了拆迁补偿安置对象,给予了承租人签订拆迁补偿安置协议的权利。这部《条例》被现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止后,承租人没有再出现在新规定中,也不再享有这些权利。

  新《条例》开始实施后,国有土地上房屋征收时,有资格签订拆迁补偿协议、接受补偿安置的对象,只有被征收房屋所有权人了。

  但咱们上文说到了,城镇里还有很多早年间遗留下来的“公房”,没有经过房改,也没有出售给承租人。这些“承租人”享有的权利又不同于普通私人出租房的“租客”。

  为了解决包括公房拆迁时的利益分割纠纷等一系列问题,上海市高级人民法院就围绕审判实例中的一些相关疑难法律问题,形成了沪高法民〔2020〕4号《关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》。结合这份《会议纪要》以及其他的相关规定和司法文件,我们来看一看都有哪些人能参与公房征收补偿的分配。

  在上海,除了产权人之外,还有这些人能分到公房拆迁的补偿

  第一类,是公房承租人。基于咱们在上文中的一系列分析,公房承租人实质上拥有很多接近“房屋产权”性质的权利,其承租权通常也是可以被继承的。可以说,这种权利性质具有一定的物权属性的。所以说在公房征收时,公房的承租人有权分割补偿利益。

  根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定,上海进行公房征收时,对产权人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴。大约就是我们通常说的“二八分成”。

  如果产权人选择房屋产权调换,则由产权人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。

  第二类,公房承租人的同住人。根据2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,作为征收补偿对象的公房同住人,是指在被征收房屋处有常住户口、实际居住一年以上、他处无房或虽有房但居住困难的人,三个条件缺一不可。

  《会议纪要》对这个问题做了进一步的明确,指出这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋,公房同住人在他处购买的商品房、向工作单位承租单位职工宿舍以及享受过托低保障等福利性政策外的征收安置房,都不属于“他处有房”。

  第三类,部分“空挂户”。所谓的“空挂户”,一般指的是只有户口落在这套房子上的人,既不是承租人,也不是同住人。这些人一般情况下是不享受征收补偿安置利益的。

  但是在某些特殊情况下,基于户籍因素等实际情况考虑,可以给这部分“空挂户”成员适当的货币补偿。

  当然,对这部分成员进行补偿的要求更加严格,需要由征收单位出具加盖公章的情况说明。

  根据《条例》及上海高院发布的相关司法文件咱们可以看出,上海市对公房承租人以及相关的权利人的权益保障还是相当充分的。公房承租人在遇到房屋征收时,有明确的权利参与拆迁补偿利益分割。而租赁私人出租房,或者从公房承租人手里租到公房的租客朋友们,可以基于房屋租赁合同约定,争取自己应得的那部分合理补偿。

  如果您有更多土地房屋或征地拆迁相关法律问题,可以关注并发送私信到“即明拆迁律师”,我们将会为您提供专业的法律分析和解答。


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