高连宇律师2019年承办民事案件法律问题汇总（二）

　　高连宇律师2019年承办民事案件法律问题汇总(二)

　　第三部分 、房屋买卖合同纠纷

　　一 、合同约定的违约金过高怎么办?

　　答：合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　法律依据

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　案例

　　河北省大厂回族自治县人民法院(2019)冀1028民初2232号民事判决书

　　简要案情

　　2019年1月28日，原告YPY与被告ZHL、XXW签订房屋买卖合同，被告将位于河北省大厂回族自治县某小区的房屋出卖给原告。原告支付首付款70万元后，双方在交房时发生纠纷。原告向法院起诉，要求解除合同、返还房款70万元，并要求被告按合同约定的按已付房款的100%的标准支付违约金70万元。被告同意解除合同，同意返还房款70万元，认为原告要求按合同约定的按已付房款的100%的标准支付违约金70万元过高，请求法院予以降低。就违约金问题，法院认为“原告主张违约金70万元，被告认为违约金过高，要求予以降低，对违约金本院酌定至被告收到房款，按银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。”

　　判决结果如下：

　　1. 解除原告YPY与被告ZHL于2019年1月28日签订房屋买卖交易合同及补充协议。

　　2. 被告ZHL、XXW于本判决生效后十五日内返还原告YPY购房款70万元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍标准支付违约金，给付至付清之日。

　　3. 驳回原告其他诉讼请求。

　　二 、买房人迟延支付购房款，卖房人可以无条件的解除合同吗?

　　答：《中华人民共和国合同法》第九十四条对当事人一方迟延履行主要债务的情形，规定经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。对于房屋买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有特别规定，买房人迟延支付购房款后，卖房人必须向买房人催告，经催告后在三个月的合理期限内仍未支付购房款的，卖房人向法院起诉请求解除合同的，法院才能支持。把合同法的规定的合理期限具体到三个月。因此，买房人迟延支付购房款，卖房人不可以无条件的解除合同，必须向买房人催告，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，卖房人请求解除合同的，才能得到法院的支持。但买卖双方当事人另有约定的除外。

　　法律依据

　　1.《中华人民共和国合同法》

　　第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:

　　(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业

　　标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应

　　当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

　　(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产

　　的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，

　　但应当给对方必要的准备时间。

　　(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　案例

　　山东省济南市中级人民法院(2019)鲁01民终4203号民事判决书

　　简要案情

　　上诉人YCZ与被上诉人JXL于2017年5月21日签订房屋买卖合同，被上诉人将自己所有的济南市市中区某小区房屋出卖了上诉人。上诉人于2017年7月2日前向被上诉人支付首付款59.8万元，剩余首付款101.2万元上诉人向银行贷款支付。后上诉人贷款不成。2017年9月12日，被上诉人以上诉人为按合同约定支付剩余购房款101.2万元为由，向上诉人发出解除合同通知书，要求解除合同并支付违约金和房价上涨的赔偿金。上诉人于2017年向济南市市中区人民法院起诉，要求被上诉人继续履行合同、交付房屋并支付违约金。被上诉人提起反诉，要求解除合同、支付违约金和房价上涨的赔偿金。一审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同;判决被上诉人返还上诉人首付款59.8万元;判决上诉人支付上诉人违约金80960元。上诉人不服一审判决，提出上诉。济南市中级人民法院于2019年6月29日作出二审判决。以合同对101.2万元房款的具体支付时间及贷款时限没有明确约定，被上诉人虽可以随时要求上诉人支付剩余房款，但应当给上诉人必要的准备时间。被上诉人通知上诉人解除合同不符合法律规定，二审法院不予支持。

　　判决结果如下：

　　1. 撤销济南市市中区人民法院(2017)鲁0103民初7417号民事判决;

　　2. 上诉人YCZ于本判决生效后十日内向被上诉人JXL支付房款101.2万元;

　　3. 自YCZ支付101.2万元房款之日起十日内，JXL协助YCZ办理涉案房产的过户手续，并将房产交付YCZ。

　　4. 驳回YCZ的其他诉讼请求;

　　5. 驳回JXL的反诉请求。

　　律师提示

　　本案二审法院作出了与一审法院完全相反的判决，被上诉人解除合同未成，就是因为在买房人没有获得银行贷款后，没有向买房人催告，没有给买房人三个月的准备房款的时间，而直接通知解除合同，虽然一审法院认定合同已经解除，但是二审法院以被上诉人没有催告、没有给上诉人必要的准备时间为由认为合同没有解除，并判决继续履行合同。律师代理类似的案件时也要注意，不要急于解除合同或向法院起诉，要先催告对方付款，对方在错高的期限内仍未付款时，再通知对方解除合同或者向法院提起诉讼。