农村宅基地房屋分家析产案件要点

　　农村宅基地房屋分家析产案件要点

　　“分家析产”是指将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭，同时对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额。家庭共有关系的存在是家庭共有财产的存在前提，在家庭共有关系因成员去世或离婚等原因解体后，即产生了家庭共有财产的分割问题。

　　分家析产纠纷多为一个大家庭几代人之间共有财产的分割，其中较多涉及农村宅基地房屋析产，本文主要对此类案件的办案要点进行梳理。

　　1、农村宅基地使用权的权利归属

　　农村宅基地使用权具有很强的身份属性，是由农村集体经济组织无偿提供给本集体成员使用，按户计算，实行“一户一宅”。根据我国《土地管理法》的规定：宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;村民住宅用地由乡(镇)人民政府审核批准;村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　就上海地区而言，很多农村房屋建造于1980年代，1991年，土地管理部门对农村宅基地使用权进行了统一登记。诉讼案件中，法院一般以这时期的审批文件中核定并列明的“现有人口”或“建房人口”作为该户内宅基地使用权人的确定依据。在涉及宅基地使用权动迁安置补偿时，土地部分的补偿利益亦由上述核定人员均等分享。

　　2、农村宅基地上所建房屋的权利归属

　　农村宅基地上所建房屋的归属需结合建房用地审批文件中登记的人员，同时着重考虑各家庭成员对于房屋的建造及修缮、维护的贡献大小来确定各自应享有的份额。虽仍是共同共有，但根据责任和权利对等原则，各共同共有人应享有的比例会有所区别。

　　诉讼中原被告对建房及扩建出资存在争议的，应各自进行举证，如不能举证，则法院一般将建房时该宅基地立基人口中成年家庭成员视为房屋建造出资人，并结合案件整体情况酌情确定各自的份额。宅基房动迁补偿中的房屋建安重置补偿款、房屋装饰补偿、其他设施和附属物补偿均按上述份额进行分割。

　　另外，宅基房动迁补偿中的过渡费、搬家补助费、设备迁移费，是对被动迁房屋实际居住人即具体需搬迁对象的补偿，由宅基地房屋动迁时的实际居住人员共同共有。

　　3、析产案件中的法定继承

　　如果案件中涉及部分家庭成员过世，则分家析产的同时还要一并考虑遗产份额的继承问题。部分家庭成员过世后，其所享有的宅基地使用权由该户内宅基地审核表中其他家庭成员继续共同享有，不发生继承。

　　对于宅基地上房屋以及因房屋拆迁转化而来的补偿利益中，应由该过世的家庭成员所享有的权利份额，在其去世后即成为遗产，由其继承人依法继承。

　　继承的规则适用《继承法》的相关规定，继承开始后，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理;没有遗嘱、遗赠或相关协议的，按照法定继承办理。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。法定继承中对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。

　　4、家庭成员之间的约定和赠与

　　家庭成员之间或部分家庭成员之间会订立书面协议，对家庭共有财产的分割、老人赡养、离婚财产分割等问题进行约定，发生争议时，则需要从协议的形成过程、内容性质和履行情况来进行判断。

　　家庭分家析产协议需由全体家庭财产共有人签字，才具备及于全体家庭成员的效力，侵犯相关权利人合法权利的协议会被认定为无效。协议签订后，如协议方未按约定履行义务，协议的有效性也会被质疑。

　　如协议内容仅为一方付有给付义务，另一方接收财产且不需要承担相应义务或支付对价的，其性质一般认定为赠与协议而不是分家析产协议。根据《合同法》关于赠与的规定，不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者未经过公证的赠与，在所有权转移之前，赠与人可以行使任意撤销权。

　　根据上述规则确定宅基地房屋及其动迁补偿利益的权利归属及共有权人各自所享有的份额后，即可根据该比例进行分割。一般根据案件情况和当事人意愿及经济能力，具体处理方式有：确定各共有人按份共有的份额，便于在将来拆迁时划分补偿利益;对宅基地房屋的房间使用权进行划分;对安置房、补偿款进行分割或折价补偿等。