疫情下商业房屋租赁合同租金减免与合同解除 法律问题分析

　　自本次新冠疫情爆发以来，国家相继出台了一系列关于疫情防控的管理规定和措施。这些政策措施的出台和实施，对于疫情防控起到重要作用的，同时也对商业房屋租赁合同履行，产生了重大影响。

　　笔者作为从事民商事争议解决的专业律师，近期也陆续接到了部分教育培训机构和餐饮公司商业门店，就疫情下商业房屋租赁合同能否主张减免租金，能否主张合同解除的法律咨询，下面就有关问题分析如下：

　　一、新冠疫情是否属于不可抗力?

　　回答租金减免与合同解除问题之前，要首先要清楚，对于本次疫情是否属于不可抗力事件，答案是肯定的。本次疫情属于不可抗力在实务中一般是没有争议的。

　　二、因疫情影响，商业房屋租赁合同当事人能否主张减免租金或解除合同?

　　疫情客观上对商业房屋租赁合同了重大影响，必然会产生相应的法律后果。这种法律后果，一般表现为房屋租赁合同的当事人在疫情期间是否可以不可抗力为由主张减免租金或解除合同。是否所有的商业房屋租赁合同都可以主张租金减免或合同解除呢?答案是可能但不必然。

　　对于租金减免问题，实务中一般要综合房屋租赁合同双方的约定以及房屋用途、合同签订时间、以及法律规定来综合判断。并非所有的租赁合同都可以要求减免租金。而能否减免租金以及减免幅度大小的关键，要根据本次疫情对双方合同履行产生的具体影响程度的大小来判定。

　　例如，笔者一家教育培训的常年法律顾问单位，在疫情期间按照属地政府疫情管理规定，停止所有线下培训活动，政府有关职能部门对其公司线下培训的门店均张贴了封条，不允许任何人进入。在这种情况下，该公司能否要求减免租金呢，我们认为，根据“《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。等规定，该教育培训公司因为疫情管理措施的影响，造成用于经营的门店无法开门营业，缴纳租金客观上产生困难，对履行合同也产生重大影响。这种情况下，承租方可以向出租方主张给予减免疫情期间租金。我们及时协助该公司对政府部门有关的管理规定以及门店封条以及影响造成具体损失等证据进行了保全固定，并及时书面通知出租方疫情给承租方造成的影响，明确提出减免租金的协商意见。后双方达成了租金减免的协议，最大限度地保护了承租方的合法权益，也避免双方陷入不必要的诉累。

　　同样，例如，医药公司门店，政府的疫情防控措施没有对其产生影响，就不能以上述不可抗力为由向房屋出租方主张减免租金。

　　对于因疫情影响能否要求解除合同的问题，相对来说更为复杂，需要综合考量的因素更多，范围更广。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定“因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。而合同目的不能实现的判断标准，要从合同签订时间，租赁合同期限长短、疫情防控措施影响程度以及疫情可能持续的时间等情况，加以综合判定。但实务中一般认为疫情是暂时的，可战胜的，因此对于合同期限较短的，一般会认为合同目的不能实现。对于合同期间较长的租赁合同，认定合同目的不能实现则有一定难度，需要主张解除的一方当事人，承担更多的举证证明责任。

　　三、建议：

　　对于新冠疫情对商业房屋租赁合同产生租金减免和合同解除问题，我们建议合同双方当事人，特别是承租方，第一、要增强证据意识，及时保全固定因疫情给合同履行造成影响的证据。第二、要将疫情有关影响及时书面通知对方当事人，积极采取措施防止损失扩大。第三、综合评估疫情对于自身合法权益的影响，适时向出租方提出减免或解除租赁合同意思表示。在不能主张的解除的情况下，及时提出减免租金的协商意见。

　　虽然法律规定了不可抗力的适用条件，但法律从来不保护躺在权利上睡觉的人，所以，房屋租赁合同双方当事人应综合不可抗力对双方签订房屋租赁合同的影响，本着诚实信用的原则，按照法律规定，及时行使合法权利，防止损失扩大，最大程度保护自身合法权益，维护公平公正的商业交易规则。

　　法条索引

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　第一百一十八条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。