开发商破产了，房子未过户怎么办？

　　近日，接到好几起这样的咨询：我刚买了XXX的房子，还没办理过户呢，开发商宣告破产了，怎么办?

　　随着调控的加码以及周期性变化，房地产进入下行通道后，一些实力不强的中小开发商资金链断裂，被宣告破产，可能会是今后几年的常态。往往资金周转不灵的开发商，会将土地和房子都抵押给银行或者其他金融机构，开发商但为了回笼资金还会以低于市场价将房子卖给业主，这些房子甚至有许多是现房，一些上了年纪手里又有些积蓄的业主，一看到现房觉得很放心，通常不会去查验所购买房子的五证、产权是否清晰等情况，凭感觉就购买了，买了以后连正式的买卖合同都签订不了，更谈不上合同备案进行预告登记了，只是一味听开发商的忽悠。也正因为无法办理预告登记和产权登记，这类房子无法贷款，业主通常都是全款付清。经过一阵等待后，等来的却是开发商宣告破产了。

　　像这种情况下，业主是否还有救济途径呢?

　　01 房子未被抵押或查封的情形

　　签订了房屋买卖合同，但没有来得及办理产权转移登记手续，开发商被宣告破产了，而房子不存在抵押或查封等情形，业主遇到这种情况如何解决?

　　根据最高院民一庭《房屋买卖合同裁判意见》：房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购买房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成《破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

　　这算是最好的情况了，因为房子未被抵押或查封，业主可以在开发商进入破产程序后，直接申报，并完成产权登记的情况。但这种情况，在实践中几乎也是不存在的，因为但凡公司到了破产这一步了，几乎不太可能还留有未抵押或未被查封的不动产。

　　02 房子在购买之前已经被抵押或被查封的情形

　　房子在购买之前已经被抵押或查封了，而且开发商对此隐瞒实情，并未告知业主(一旦告知了，估计业主也不太可能继续购买了)，这种情况是现实中的大多数。

　　根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

　　1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　在这种情况下，业主可以向开发企业主张返还已付购房款及利息、赔偿损失以及请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在开发商未宣告破产时，业主可以通过协商或诉讼的途径实现自己的权益。那在开发商进入破产程序之后，应该申报债权。

　　03 房子在购买之后已经被抵押或被查封的情形

　　房子在购买之后，才被开发商对外抵押了或因开发商其他债务被查封的情况下，这种情况多发生在期房情形下，现房的话很少发生(如果是现房且购买房屋时产权没有瑕疵，办理产权转移登记应该在很短的时间内完成，很少出现在短短几十天内被抵押或查封的情况)。

　　根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

　　1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　这种情形与前述类似，业主可以向开发企业主张返还已付购房款及利息、赔偿损失以及请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在开发商未宣告破产时，业主可以通过协商或诉讼的途径实现自己的权益。那在开发商进入破产程序之后，应该申报债权。

　　04 申报债权后未能实现债权，房子进入拍卖程序的情形

　　前述第2和第3种情形下，即使申报了债权也未能实现债权，而房子最后还是会进入拍卖程序，这时候业主还能有救济途径吗?

　　根据《九民纪要》第125条：提执行异议【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

　　第126条【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

　　该两个条款的总结：

　　1)如果开发商因其他债务导致房子被查封且执行了，买房人只要满足如下3种情形的，就可以提出执行异议且能异议成功，保住房子不被拍卖：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　2)如果因开发商将房子抵押了，买房人只要满足如上3种情形的，抵押权人一旦提出执行，买房人也可以提出执行异议且能异议成功。

　　上述两项规定，没有明确开发企业处于破产阶段还是正常经营阶段，但作者认为可以参考适用。

　　虽说有救济途径，但需要耗费的精力、时间、财力却是代价，而且还不见得能顺利实现自身权益。

　　因此还是建议：在判断房子产权是否能够实现这一关键因素时，不能只看是否为现房，很多现房也不一定是安全的;最重要的是看开发商的信誉、拟购房子的产权情况和五证情况等。

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