“物业费”法律常识知多少

　　“我领了钥匙，但没有入住，是不是可以不交物业费”、“我住顶楼，房屋漏水，物业没有给我修好，我是不是可以不交物业费”、“物业费要从什么时候开始交”、“物业费交多少有没有法律依据”…业主们经常会问这些问题。

　　那“空置房”要不要交物业费呢?哪种情况下可以拒交物业费?如果物业服务的确存在问题，作为业主该怎样维权?下面就一一为大家解答。

　　一、物业费是什么?

　　物业费定义

　　物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　物业费怎么收?

　　物业管理公司收取的物业费究竟是按照建筑面积还是使用面积计算呢?按照《物业管理条例》第二十条改变：“应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季或年度收取。”因此，除非合同有特别约定，正常情况下，物业管理收费按照房屋的建筑面积收取业主的物业管理费。

　　二、物业费在何时开始交?

　　在现实中，通常会出现开发商延期交房的情况，如果约定交房日期和实际交房日期不一致，物业费从何时开始交呢?

　　《物业管理条例》第42条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，“交付”是关键，未实际交付给买受人之前，物业费应由建设单位交纳。交付后应由业主交纳。因开发商的原因延迟交房的，房屋应当修缮至达到交房条件时，业主才有交物业费的义务;因业主自身原因无故拖延交房，物业费起缴时间可以自收到开发商的《交房通知书》的日期计算。那么通常情况下，物业费应当从开发商通知的交房之日起开始计算。

　　三、“空置房”要不要交物业费?

　　买房是现代都市人的必经之路，有的人只能买一套房，有的人可能买很多套房，这就可能出现部分的住房空置现象，或者因为异地工作等原因，自己买的房空置未入住。那就可能出现这种情况：新房没有居住，在装修的时候被告知补交物业费，这样合理吗?

　　先看一个案例：2015年5月，杨某在湖南省某县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于杨某一直未缴纳物业费，物业公司多次致电催缴，但杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。2020年9月，物业公司将杨某起诉至某县人民法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。庭审中，杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费，并承担违约金。法院经审理后，判决杨某支付2015年至2019年12月31日期间的物业费。

　　即将于2021年1月1日正式施行的《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　因此，业主的房屋在小区内，即使无人居住，未产生明显的管理费(比如清理垃圾、未乘坐电梯、未享受物业提供的软服务等)，但物业有做到替业主看护房子，维护公共空间，“空置房”并不能“置身事外”，所以，空置房仍然需要缴纳物业费。但是至于交纳多少合适，各地根据经济发展情况会有不同规定。

　　四、哪些情况下可拒交物业费?

　　按时缴纳物业费是业主的义务，但在以下几种情况下，业主是可以拒绝交物业费的。

　　(1)房屋未交付：房屋存在严重的质量问题，达不到交房的标准而未交付房屋的。

　　(2)没有合同：物业公司即没有与建设单位签订前期物业合同，也没有与业主/业主委员会/业主大会签订物业服务合同，也不是物业服务期满后，没有续聘或另聘其他物业公司而继续提供物业服务的。

　　(3)超越合同范围：物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，或者物业公司提供合同未约定、未经业主明确同意的服务的，可拒绝交纳超过标准的或额外的物业费。

　　除上述情形外，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

　　五、如果物业服务存在瑕疵，业主该如何维权?

　　业主对于物业服务人提供的服务不满意或者认为服务存在瑕疵，是可以通过一些途径维护自己的合法权益的。

　　即将于2021年1月1日正式施行的《民法典》第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　如果作为业主的你觉得物业服务的确存在瑕疵和不合理的地方，要及时向业主委员会反应诉求。作为某个业主并不享有物业服务合同解除权，业主是通过业主委员会来行使自己的权利的。业委会与物业协商，要求整改或解聘物业，当然也可以向有关部门投诉。对于部分没有成立业主委员会的小区，应积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通,早日召开业主大会成立业主委员会，以利于日后的维权。

　　以上就是我们本次为大家普及的“物业费”法律小知识的全部内容了，如业主有其他法律问题或法律纠纷，建议进一步咨询专业律师。