资深房产律师靳双权点评一起因为开发商一房二卖引发的退房纠纷

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告张三向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺定购合同书》；2、请求二被告返还原告购买商铺款240125元；3、请求被告赔偿原告逾期返款期间的利息损失134470元，以上两项共计374595元；4、本案诉讼费用由被告承担；

事实与理由：2010年3月8日，原告与李四签订世《认购协议书》一份，约定原告购买由李四开发的位于A市一号商铺。原告已于2010年3月8日付清全部房款240125元。买卖协议签订后，原告多次催促被告签订商品房买卖合同并交付房屋，但被告不签订合同、不交房也不予以退款，并于2012年1月5日给予《答复》一份，承诺自2012年1月5日起30个工作日内，如不签订网上备案合同，就立即给原告退房，并按约定承担违约责任。因被告承诺的期限已过，故原告诉至法院，提出本案诉请。

被告辩称

被告李四辩称，原告所述部分与事实不符，李四与被告M公司之间是房屋买卖合同关系。涉案商铺是在某商业区B座，是李四与其合伙人王五于2009年从被告M公司处购买，欲用于经营购物中心，故2010年李四注册登记了购物中心。A座是一个整体商业区，里面的小商铺可以办理产权证。因此李四在注册购物中心后便开始对外销售小商铺，原告购买涉案商铺时知晓其是二手买卖房屋，购买之后再将房屋出租给购物中心，投资购买该商铺收取租金，因此之后原告又与购物中心商铺定购合同书，将涉案商铺交给购物中心，并授权其全权代为招商、出租及管理。该房屋至今未能办理产权证是因为被告M公司一房二卖导致，应当由被告M公司承担责任。

二、被告M公司欺诈性的“一房二卖”是造成本案的直接原因，李四并无过错且也是受害人。包含涉案商铺在内的李四购买的A座商业区无法取得所有权是因被告M公司欺诈性的“一房二卖”行为造成。与李四有同样购房经历的案外人赵六已经通过诉讼程序确认被告M公司的这一过错行为，李四不仅向被告M公司支付了8500万的购房款，更是向原告包括所有已售商铺的购房人支付了两至三年的房屋租金，造成其巨大的经济损失，更因此事李四被很多购房人起诉以至于现在被纳入失信人名单，民事行为受到各种限制，相比较而言李四才是最大的受害者。因此，涉案房产无法取得产权证无法实际交付是因为被告M公司“一房二卖”欺骗性行为造成，李四并无过错。李四保留向M公司主张相应的权利。

三、关于本案购房款及利息和违约金请求。原告购买涉案商铺后给付了其两年的返租租金32048元，原告并无实际损失，故无权主张利息及违约金请求。涉案房产无法办理产权证，购物中心无法开业均是因为被告M公司欺诈性的“一房二卖”行为导致，故被告M公司应当承担相应的法律责任，李四不承担给付责任。综上所述，请求法院在查明案件事实的基础上依据证据材料认定被告李四与M公司之间的房屋买卖合同关系，被告M公司应当因自身的过错行为承担相应的法律责任，李四不应不承担任何给付责任。

被告M公司辩称，一、M公司与张三没有直接的合同关系。M公司从未直接或间接的与原告张三签订过任何合同或协议，双方不是合同相对人。张三交付的购买商铺款项是交到购物中心的账户，2010年1月28日李四以个人名义向工商局申请注册购物中心，是被告李四收取原告的费用，M公司没有收取购房款，故不应承担返还购房款及利息的责任，张三起诉M公司没有事实及法律依据。因双方不是合同相对方，故原告要求的合同违约金损失赔付与M公司无关。二、原告全部诉讼请求均已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据原告所提供证据2012年李四出具的文书，距今已经五年时间，且原告并无中止，中断，延长事由的，请求判决驳回其诉讼请。

本院查明

2007年10月15日、2008年1月8日，M公司与H公司分别签订了《购买商业用地的协议》及《购买商业用地的协议一》，约定M公司将地块出售给H公司开发建设，并依据M公司授权，由H公司刻制“项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。

因M公司与F公司在履行合同过程中产生争议，F公司认为M公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由F公司出售的房屋，并拒不给F公司办理相应的土地过户手续向A市中级人民法院提起诉讼。经A市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出民事判决，判决：一、F公司与M公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、M公司于判决生效后15日内将购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给F公司；

M公司不服判决，向高级人民法院提起上诉，该院于2010年5月11日作出（终字第81号民事判决，判决:一、撤销A市中级人民法院第18号民事判决书。二、M公司于判决送达15日内给付F公司610万元及利息；三、驳回M公司的其他上诉请求；四、驳回F公司的其他诉讼请求；五、驳回M公司的其他反诉请求。

F公司不服高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出民事判决，判决：撤销高级人民法院民事判决；二、维持A市中级人民法院第18号民事判决第一项；三、撤销A市中级人民法院18号民事判决第二项。

2012年7月10日，M公司奥林商业区项目部与王五、李四签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给王五、李四，并约定“以前所签《参建协议》全部作废”。

再查明，包括本案商铺在内的整个Ｇ区Ａ座经F公司申请查封，但M公司出售给李四的所有Ａ座商铺全部已经以商品房买卖合同（网签合同备案）在A市房产局备案，故包括本案商铺在内的整个Ｇ区Ａ座处于空置闲置状态，无法交付，无法办理产权证。M公司与F公司之间的争议仍未处理完毕。

裁判结果

一、解除原告张三与A市购物中心2010年9月27签订的《商铺定购合同书》；

二、被告李四、被告M公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告张三交纳的购房款240125元，并给付原告利息损失

三、驳回原告张三其他诉讼请求。

律师点评：

原告与购物中心（李四为该购物中心个体业主）签订了《商铺定购合同书》的事实存在，且合同已经部分履行，原告交付了全部房款，被告李四向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，被告李四承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，导致原告诉至法院。对上述事实各方当事人没有争议，法院依法予以确认。因协议解除的条件已经成就，原告在本案直接请求故对原告要求解除双方签订的《购物中心认购协议书》的诉讼请求，法院予以支持。因协议解除，购物中心（即李四）收取原告的商铺购买款应当予以返还，并支付占用期间的相应利息，原告请求的违约金法院不应再予以支持。

关于M公司是否与李四承担连带责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系M公司与F公司之间签订合同，由F公司提供设计方案和图纸，M公司负责开发建设，建成后，整体销售给F公司。而在M公司履行与F公司协议过程中，M公司又与H公司签订《购买商业用地的协议》及《购买商业用地的补充协议》，双方约定由H公司出资，并由M公司向A市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且M公司授权H公司成立“商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定M公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。法院认为，通过双方约定，M公司与H公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。

而H公司于2007年10月15日与M公司签订协议后，于2007年10月20日，又与T公司、Q公司签订《合作协议》，三方约定购买商业用地事宜具体合作方式。T公司出资4千万元，H公司出资3千万元，Q公司出资2千万元，并约定将出资款汇到H公司账户，由H公司统一与M公司签订购置协议，且三方还约定共同组建项目部，项目经理由Q公司担任，项目副经理、财务会计由H公司担任，项目副经理、财务出纳由T公司担任，项目实施主要由Q公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，H公司、Q公司、T公司作为一个整体并由H公司作为三家企业的代表与M公司签订协议后，由该M公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。

2008年4月10日M公司出具的《授权书》可以认定M公司与H公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。

李四作为T公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向A市工商局申请注册购物中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于李四的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为M公司及合作各方为履行合作协议，以李四的名义设立了购物中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求M公司承担返款责任的诉讼请求，法院予以支持。至于M公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，法院不予处理。另外，M公司将房屋的产权转移到李四等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系证据不足，法院不予支持。

综上所述，法院的判决是正确的。