出租人卖房，承租人的优先购买权是否所有情况下都适用？



　　案情简介：2014年初，甲与乙签订房屋租赁合同，约定乙租赁甲的一套住房，租期为2年。2015年12月到期。2015年6月因甲做生意急需一笔资金周转，欲出售此房屋。甲找到乙，表示要出售此房询问其是否愿意购买，乙当即明确表示不同意购买。后甲的妹妹丙获悉甲要出售房屋后，与甲取得联系，并表示愿意购买该房屋。于是甲以稍微优惠的价格将房屋转让给了其妹妹丙，并办理了过户手续。随后丙找到乙，告知其甲已经将房屋转卖给自己并办理了过户手续，现计划将房屋重新装修自住，所以要求乙提前2个月腾房，但遭乙拒绝。后乙获悉甲将该房屋卖给丙的价格低于市场价，便以甲侵犯其优先购买权为由向法院起诉，要求法院确认甲、丙间的房屋买卖合同无效，并要求甲赔偿其损失6万元。后经法院审理，驳回了乙的诉讼请求。

　　相关法规：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　案件分析：本案中乙以甲用低于市场价将房屋出售给丙为由，认为甲侵犯其优先购买权要求甲赔偿其损失的诉求没有得到法院的支持，其理由有二：第一、本案中购买人是甲的妹妹，乙并不享有优先购买权;第二、即使乙在本案中享有优先购买权，但是在甲征询其是否愿意购买该房屋，并遭到乙的明确拒绝后乙的优先购买权已经消失。

　　对于本案中购买人丙要求乙提早腾房的行为，乙可以拒绝腾房或者要求丙赔偿因提早腾房而导致的损失(包括房屋装修的剩余价值、搬家费、误工费等合理费用)