售后包租房产应当注意那些法律风险

2017/08/17 16:20:45 查看159次 来源:陈磊律师

  导语:

  房产,作为中国人最为看重,也是最为贵重的财产,重要性不言而喻,但是,由于开发商开发的楼盘越来越多,各种各样,打着各种旗号的商铺,屡见不鲜,这些楼盘由于地理位置等因素的影响,并不好卖出去,那么开发商就不得不做出让步,现在很常见的就是售后包租,所谓售后包租就是你在买了店铺以后,开发商会承诺每年给你返多少租金或者租金冲抵部分销售价款,保证你稳定的收益,对于这种大家一定要谨慎。

  案情:

  甲在乙公司购买商铺,承诺售后包租,与乙公司签订购买协议,与丙公司签订委托经营管理协议,后连续三年并未返还租金,甲遂起诉,要求丙公司与乙公司返还租金,法院经过审查证据,法院乙公司并未在甲与丙公司的委托经营管理协议里面作出任何承诺也并不是其中的担保人,在甲与乙公司的购买协议里面并未由售后包租的文字记载。遂认定乙公司不承担责任。

  解析:

  一、真正的售后包租:售后包租被法律所禁止,还可能涉嫌非法吸收公众存款罪,所以真正的售后包租(如甲直接与乙房开公司签订的只有售后包租协议,并未签订其他协议),现在很少会出现,一般情况下都是变相的售后包租。

  二、变相的售后包租:房开公司为了规避风险,在房开公司以外再成立一家公司,客户在购买时与房开公司签订房屋购买协议,又单独与另外一家公司签订委托经营管理协议,且大多数情况下,在购房协议和委托经营管理协议中都没有房开公司对于售后包租的承诺条款,整个协议都是由另外一家公司做出的承诺。

  三、存在的风险:

  1、如果是真正的售后包租,直接报警即可;

  2、对于变相的售后包租,由于房开公司并未在任何书面文件中做出这种表述,所以很难追究其责任,而且房开公司也绝对不会在购房合同中做出这种承诺,那么在与另外一家公司签订委托经营合同时就要注意房开公司是否有作为第三方提供担保,因为这种委托经营的公司都没什么财产,如果不能返还租金,你起诉这家公司就算胜诉也很难能最大限度保护自己的合法权益,但是如果房开公司有提供担保,那么就可以将房开公司列为共同被告,自己的合法权益能够得到维护的概率更大。

  3、对于承诺售后包租的,一定看房开公司的规模,现在很多房开公司都是做一个项目成立一家公司,其资金并不多,很多没有实力的房开公司,可能做完一个项目就破产了,那他给你的任何承诺都是不靠谱的,以后出现问题,你连人都找不到,所以如果是名不见经传的小公司,最好不要购买。

  结语:

  现在房地产行业,基本出于半泡沫边缘,每年有很多房地产企业破产倒闭,对于售后包租,不管对方宣传得多好,也要保持冷静的头脑,不要被诱惑,开得条件越好,越要小心谨慎。以防买来以后无法得到租金,自己收回来管理,又以为地理位置不好等因素无法租出去,从此烂尾。


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