毁约的代价

　　毁约的代价

　　近十年以来，房地产价格像脱缰的野马一发不可收拾，政府通过各种限购限售限贷等措施进行调控，三四线城市得到一定程度的遏制，但一二线城市房价还是涨个不停，为此签订合同之后又毁约的情形屡见不鲜，毁约理由也想尽奇招。近日，王某在签订房屋买卖合同之后，以其妻子不同意为由拒绝履行合同义务，买方咽不下这口气将他告上法院，法院审理了该起房屋买卖合同纠纷，最终支持了原告的诉请，王某为此付出赔偿20万违约金的代价。

　　签了合同卖方反悔

　　2017年3月，张某夫妇看中了王某欲出售的一套房屋，谈好之后，通过中介与王某签订了《房屋买卖(居间)合同》，房屋总价款100万元，合同约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。张某夫妇按约向王某支付了5万元定金。然而，没过多久，王某却反悔了，他说他妻子不同意出售房屋，拒绝继续履行合同。这可把张某夫妇气坏了，无奈之下，张某夫妇只得将王某告上法院，要求解除房屋买卖合同，王某支付违约金20万元并返还定金。王某却说，《房屋买卖(居间)合同》上房屋共有人、其配偶的签名是他代签的。然而他妻子知晓卖房后表示反对，并以此为由表示不再出售房屋，因双方合同无效，不同意赔偿违约金。

　　意图涨价遭拒

　　提供涉讼房屋买卖居间服务的某中介公司证实，事实上，因看到房屋涨价，王某想要求张某夫妇增加20万元才同意出售房屋，但是张某夫妇不同意，才导致交易不成。原来，王某拒绝履行合同的原因并非他妻子不同意售房，而是意图涨价，在未获张某夫妇同意的情况下拒绝履行合同义务。

　　法院判决卖方支付违约金

　　法院审理认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。原、被告明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合被告的违约情况、当时市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求符合法律规定。另被告同意解除房屋买卖合同关系，被告已收取的定金5万元亦应返还原告。最后判决原、被告之间的房屋买卖合同关系解除，被告支付原告违约金20万元并返还定金5万元。陈某不服一审判决提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

　　律师观点：

　　第一、卖方在利益面前丧失诚信的原因。

　　最高法院买卖合同司法解释出台以前，我国民法通则及合同法均规定，共有财产处分未经共有人同意的，需共有人追认后才有效，但若第三人支付对价、善意并已办理产权过户的除外。因之前法律规定的不完善，未能更好的区分合同效力与物权处分的关系，导致出卖方以合同无效为由，严重违反诚信的行为得不到惩罚，社会诚信制度遭到极大破坏。

　　第二、基于此，最高法院审时度势，及时出台了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，明确区分了合同效力与物权变动效力的关系。

　　结合本案讲，在此司法解释出台之前，张某夫妻将面临“哑巴吃黄莲，有苦说不出”的尴尬，而违约方王某却理直气壮毁约却得不到惩罚的荒唐后果。此司法解释的出台，很大程度上维护法律的尊严，极大地促进诚信社会的建立。但，本律师还是提醒买方，如果买卖的房屋是夫妻共有的或涉及其他共有人的，最好由夫妻双方或所有共有人共同参与署名或取得书面授权，并及时办理房屋登记变更手续，以免带来不必要的纠纷。对于卖方来说，合同条款不是儿戏，违约将付出代价，本案法院支持了房价20%的违约金条款，完全符合法律规定。最后，假定本案房价上涨收益超过了20万，可能是30万、40万，买方完全可以选择30万、40万的收益损失作为违约损失进行主张，并得到法院的支持。