宅基地上所盖房屋出售给非本村集体成员买卖合同是否有效？

　　【案情简介】

　　王某是城镇居民，潘某是农村集体成员。2010年，潘某将自己名下的一套农村房屋出售给王某，双方签订了买卖协议，合同签订当天王某一次性向潘某支付购房款18万。2013年，由于潘某所在的村集体土地被政府征收，包括潘某已出售给王某的房屋，于是潘某向王某要求返还该房屋，但遭到了王某的拒绝。于是，潘某向法院起诉，主张王某并非本村集体成员，依据相关法律法规的规定，非村集体成员购买该集体土地是无效的，且该房屋是潘某唯一的一套住房，现潘某无房屋居住，所以请求法院确认双方的买卖合同无效，并返还房屋。

　　在审理过程中，法院认为，宅基地使用权是农村集体成员才能享有的权利，非本村集体的成员无权取得或变相取得。潘某和王某签订的《房屋买卖协议》买卖的不仅是房屋，还包含了建房的土地(即宅基地)的使用权。而王某并非潘某的同村村民，且诉争的房屋土地至今未由原来的土地登记机关依法变更登记至潘某的名下。因此，确认潘某和王某之间的房屋买卖合同无效。潘某在出售该房屋时即明知其所出售的房屋及宅基地使用权属于禁止流转的范围。出卖多年后遇到房屋征收又以违法出售房屋为由主张合同无效，故潘某应对买卖合同无效承担主要责任，应该赔偿王某的信赖利益。赔偿的金额从出卖人因土地升值或拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现市值和原买卖时的价格差异造成的损失两方面因素予以确定。

　　最终法院判决：王某和潘某签订的房屋买卖合同无效，由潘某向王某返还购房款及利息，并赔偿王某房屋装修及可信赖利益损失共计30多万元。

　　【相关法律规定】

　　《合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　《物权法》

　　第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

　　二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理 (十)改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　【法律分析】

　　本案是一起因购买农村宅基地上所建房屋引起的纠纷，因此法院的判决是正确的。宅基地的使用权是属于农村集体经济组织成员才能享有的权利，组织权利的主体具有特定性，且不能随意处分。宅基地使用权的流转只能在本集体经济组织成员之间，对不属于本集体经济组成的成员是无权取得的。因此，城镇居民购买农村的集体土地上的房屋，该买卖合同无效。

　　对于无效的买卖合同是自始无效的，因买卖合同所获得的财产应当返还，无法返还的折价赔偿。对于因买卖合同无效所造成的损失，由双方依据过错承担责任。买受人可以要求房屋出卖人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于买受人信赖利益损失的赔偿。对于上述损失的计算，可以考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获得的利益。