一房多卖案件

　　案情简介：

　　房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。后丙办理入住时发现乙早已入住，要求乙搬离，发生争执。乙将甲、丙一并诉诸法院。

　　参考法条：

　　合同法解释(二)第15条：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

　　争议焦点：

　　房屋所有权归谁?不能取得所有权的买受人要如何救济?

　　评析：

　　此案是典型的“一物多卖”现象。

　　(1)一物多卖的所有合同都是有效的，买受人都有权要求出卖人履行。但由于只存在一个标的，事实上只能由一个买受人所有。动产的所有权转移以交付为要件，不动产则以登记为要件。故动产的所有权人是占有人，不动产所有权人为登记买受人。案中，房屋属于不动产，所有权人只能是搬离了产权变更登记的丙。

　　(2)但甲与乙之间的合同因满足合同成立生效要件同样有效，但由于房屋已为丙所有，故甲乙之间的合同履行不能，根据合同法解释(二)第15条，乙有权要求甲承担违约责任。

　　叶律师提醒：

　　房屋买卖中，要尽早办理房屋产权变更登记手续。