农村房屋买卖后拆迁补偿款应当归谁？

　　宅基地属于农民集体所有，公民个人只有使用权，没有所有权，不得买卖、出租和非法转让。

　　但是，随着社会发展，我国农村宅基地及房屋买卖现象越来越普遍。这类不受法律保护的交易行为如果遇到征地拆迁，就使情况变得更加复杂，那么，农村房屋买卖后拆迁补偿款应当归谁呢?今天，爱土征地拆迁律师团就以法院的判例来为大家解读。

　　案情简介

　　张某在本村拥有宅基地一处，王某是张某邻村村民，欲购买张某的宅基地，双方经过协商，于2004年5月13日签订购房协议一份。

　　协议约定：张某将其拥有的陶埂上17号的宅基地的使用权转让给王某使用，建筑面积约30平方米。张某保证王某建造一楼一底的房屋。王某应向被告支付转让金32000元。转让金于签订此份合同时付清。房屋建造后，如遇拆迁等情况，由张某出面办理拆迁的一切手续，关于所建房屋补偿费用由王某获得。

　　协议签订前，王某支付了张某32000元转让金，张某将宅基地交付王某建房。

　　2014年1月2日，房屋拆迁，被告张某与苏州市姑苏区住房建设和市容市政局签订房屋搬迁补偿安置协议书，约定：被拆迁房屋情况为陶埂上17号房屋所有权人为张某，房屋合法建筑面积为280平方米，违法建筑面积66.42平方米。土地使用权人为张某，使用土地面积为200平方米。拆迁货币补偿为房屋2103065元，装修及附属物为180065元以及其他的补偿共计2438149元。

　　然而，被告张某获得征地补偿款后，并没有按照购房协议约定，将补偿款交付给原告，为此，原告将被告诉至法院。

　　法院判决

　　一审法院审理后认为：我国《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。由此可见，买卖宅基地应经主管机关的审核批准，未经审核批准，买卖宅基地使用权的行为无效。

　　就本案而言，原、被告并不属于同一行政村，原、被告之间关于宅基地使用权买卖的行为亦并没有经主管机关的审核批准，故双方协议中关于宅基地使用权买卖的相关条款应认定为无效。

　　同时，因本案所涉房屋已纳入拆迁范围，双方协议中的有关拆迁补偿费的归属条款是否有效系双方争议所在，双方协议中关于房屋拆迁补偿费用归原告所有的约定，系双方就纯经济利益事项所作自由处分，自应独立于作为法律、行政法规中的效力性强制规定对宅基地使用权买卖效力的评价后果，故双方拆迁利益归属的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，应为有效条款。原告所建造房屋被拆迁的补偿费用应由原审原告获得。

　　被告张某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后认为，一审法院的判决适用法律正确，予以维持。

　　爱土说法

　　结合以上案例，我们不难看出，农村房屋买卖后拆迁补偿款应当归谁所有，最重要的是看当时签订的购房协议中的约定，如果有关于拆迁后补偿款归属的约定，法院一般会支持当事人之间的约定，如果没有约定，则对购买宅基地或房屋的一方非常不利。

　　农村房屋买卖纠纷最多的就是遇到征地拆迁，为了防范风险，建议在签订购房协议时，一定要明确约定遇到征地拆迁后，拆迁补偿款的归属问题，如果当事人自己拿捏不准，应当请律师起草合同，避免未来重大利益的损失。

　　爱土征地拆迁律师团维权顾问杨鸿提醒大家：农村房屋买卖后，由于没有办法过户，所以，购买一方要获得补偿款要依赖出售方的配合，因此，我们建议双方就出售方配合购买方办理拆迁补偿手续所付出的劳动给予适当的补偿，这样，出售方也才有动力为购买方争取更高的拆迁补偿款。