购房尚未过户即被查封，如何维权？

购房尚未过户即被查封，如何维权？

——执行异议之诉案列分析

基本案情：

2012年4月，林某从石某处购买房屋一套，林某付清了全部房款，并于合同签订当日即装修入住，但因种种原因，一直未能办理房屋过户登记手续。

2017年10月，林某下班回家后，突然收到法院张贴的查封通知，载明对石某名下的上述房屋进行查封拍卖。看到这，林某慌了，这明明是自己的房屋，怎么会被法院查封？林某不得不去法院了解清楚。到法院后，林某才得知原来是石某用上述房屋进行了抵押贷款，贷款未能偿还，被银行起诉，后银行申请强制执行，强求对上述房屋进行拍卖，并要求抵押权优先受偿。

至此，林某找到我们律所，讲明了上述情况，并称其对法院的执行有异议，认为不应该查封他的房屋，请求我们代理维护他的合法权益。那么法律是否会支持他的请求？作为购房者的林某，其对房屋享有的物权期待权是否能够排除法院的强制执行，又是否能够对抗银行的抵押物权？

律师说法及分析意见：

首先，分析本案的基本法律关系系案外人执行异议，法律依据是《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。

其次，我们还查阅了与执行异议相关的多项法律法规，其中《查封扣押冻结规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《异议复议规定》第28条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（实际上，与本案有关的法律法规远不止上述几条，我们团队在办案过程中查阅了大量的法律条文及审理指南，包括实体的，也包括程序性的规定，限于篇幅原因，就不在本文中一一赘述）

另外，我们也在裁判文书网中，最高人民法院公告案例中就相关类似的案件进行查询对比，以此了解法院在司法实践中对同样类型的案件持何观点，是如何处理的。做到心中有数，为案件的开展和最终的胜诉奠定扎实的理论基础。

最后，根据上述相关法律知识，我们要求林某某收集并提交相关事实方面的证据，同时及时帮助林某提出书面的执行异议，被法院裁定驳回（注：执行异议法院仅做形式审查，已登记的不动产，按照不动产登记簿进行判断执行标的的权利归属）。之后我们又据此提起了执行异议之诉，将银行及石某一并诉至法院，法院依法受理（实际当时我们准备了两套方案，执行异议之诉及申请再审，因执行异议之诉需在收到裁定书之日起15日内提起，时间较为紧张，故我们优先进行了执行异议之诉立案，如法院不受理或驳回起诉，我们再进行再审程序）。

主要争议焦点：

庭审中，法院就本案归纳了争议焦点，其中最主要的是林某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《异议复议规定》第28条的规定的四个条件，我们一一进行了法律与事实的结合，阐述了具体的代理意见。

其中第一个条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。需满足两项要求，查封之前签订合同，以及签订的合同是合法有效的。主要是合同的效力问题，《购房合同》是林某与石某双方之间真实的意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，故合同合法有效。另外林某提供的证据也能够证明支付了全部价款并在查封之前实际占有涉案房产，符合第二和第三两个条件。

本案主要问题是判断第四个条件，即是否非因林某自身原因未办理过户登记。首先这里要对案情的基本内容进行补充：林某在合同约定的过户期限届满后就一直催告石某进行过户，石某拒不履行，林某又委托了律师向法院起诉要求石某过户，在这个案件中，法院查明石某于2013年1月开始，就多次用涉案房产进行抵押贷款，法院认为石某的行为涉嫌诈骗，便将案件移送至公安机关处理，后来公安一直没有任何消息。所以，本案中林某并无怠于行使权利的主观故意，涉案房产未能办理过户登记并非林某自身原因造成。

综上，我们认为林某的主张是符合上述第28条的规定，虽然银行经生效法律文书确认了其对房产享有抵押权，但林某购房的时间早于石某抵押贷款和查封的时间，石某将房产出售给林某后才为房屋设定抵押，其行为有违诚信，存在明显欺诈之处。当抵押权人与购房人的利益相冲突时，案外人提出的执行异议只要符合上述28条规定的情形且能够排除执行的，法律应当优先保护购房人的居住生存权，才能更好的体现法律的公平正义。

裁判结果：

该案经过审理，法院判决支持了林某要求停止执行的诉请，并确认了林某于石某之间的《购房合同》有效。在该案判决后，银行又提起了上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判，至此本案判决生效。

办案体会：

近年来，由于房屋出售人的不诚信行为导致的诉讼案件逐年增长，案件类型包括一般的房屋买卖合同纠纷以及案外人执行异议之诉等。他们大多数因债务重重不得已而卖房，有的一房二卖，有的甚至已经被法院查封或抵押，他们故意隐瞒这些消息，以此来骗取购房人的房款；有的在卖房后过户之前又进行抵押贷款。有的甚至在卖房之前就已经策划了收款后逃跑的计划，根本就顾不上诚信问题。另外友情提醒：房屋只有在过户到自己名下时，才真正属于你的财产，切勿想当然，认为只要交了钱，入住了，不管什么时候过户都可以，只要不过户，随时都有可能发生法律风险。就像本案那样，如果林某并未及时的行使要求过户的权利，那么其结果只能是败诉，房屋亦将会被拍卖！据此，建议广大购房人在买房前一定要对出售人的情况以及房屋的基本情况了解清楚，提高法律意识，注意风险防范，避免涉及诉讼，甚至房财两空！