城镇居民购买农村房屋买卖合同有效吗

    我国没有明文规定农村房屋不能进行买卖，这是不是意味着“法无禁止即自由”呢？那么城镇居民是否能购买农村房屋？此时的农村房屋买卖合同是否有效呢？

我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，而根据《民法典》的意思自治、诚实信用原则，在签订合同时都系完全民事行为能力人，系双方真实意思表示，且已经长期居住该房屋，应认定合同有效。

首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《民法典》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。

    再者，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。要坚持尊重历史，照顾现实原则。而且，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定，还需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建，是否具备腾房条件等进行综合衡量。结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效，能有效实现法律效果与社会效果的有机统一。