借名有风险，购房需谨慎

    由于当前的房地产宏观调控政策等因素的影响，有的人有钱但没购房资格，为了获得收益，以他人名义买房再行出租的情况不在少数，房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。借名买房，有何风险？

　　关于借名购房

　　借名购房，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。至于原因，有为了购买政策性保障住房，有为了规避限购政策，也有为了规避信贷政策等。在借名购房情形中，房屋虽登记于出名人名下，其为形式上所有权人，但真正所有权人则为借名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。

　　关于风险

1. 出名人不配合过户

　　借名人与出名人约定借名购房后，借名人支付房款，因出名人已被登记为房屋产权人，出名人可以拒绝配合借名人办理过户手续。借名人想要拿到房屋，只能搜集证据证明双方存在借名购房的关系，再通过诉讼等途径确认房屋产权，并要求出名人配合办理过户手续。在实务操作中，借名人在纠纷发生时能收集到的证据非常有限，想要证明双方借名购房合同关系的难度较大。

2. 出名人出售房屋

　　因为房屋产权登记在出名人名下，出名人具有房屋的处分权，可以将房屋转让。若善意第三人已购买房屋，办理了过户手续，即便借名人能证明其与出名人之间存在借名购房合同关系，借名人也无法要求第三人归还房屋，只能要求出名人赔偿损失。哪怕法院判决出名人向借名人赔偿损失，若出现出名人转移财产、将财产全部用光等情况，难以保证借名人能够完全获得赔偿。

3. 借名购房合同无效

　　借名人想要主张权利，最重要的依据就是与出名人签订的借名购房合同，一旦借名购房合同被法院认定无效，借名人拥有支付房款的凭证也难以证明双方的关系。需要借名人注意的是，涉及经济适用房、两限房、自住房等政策性住房，鉴于购房人资格特殊，一般情况下此种借名合同无效，所以不要为了贪图便宜而借名购买此类房屋；同样，若借名的目的属于规避限贷等违法违规行为，即使借名合意真实存在，因借名购房的行为属于违法行为，法院对于确权的主张是不支持的。

　　每个人借名购房的原因可能大体相同，但具体细节都会有所不同，而往往某个细节所产生的影响是很大的。本文提到的只是借名购房的一般情形，如果你想要借名购房，建议根据自身特殊情况向专业律师进行咨询。

　　温馨提示

　　即便借名购房存在风险，仍然有不少人铤而走险，建议借名人：

1.与出名人签订借名购房协议，哪怕合同最终被认定无效也聊胜于无；

2.保留好购房款支付凭证；

3.实际占有（使用）房屋并保管好相应证据及房屋产权证。