购房者收房过程中的注意事项

    张先生于2014年1月购买精装豪房，合同中约定开发商于2014年3月交付房屋，但直至2014年6月开发商仍未交付房屋，张先生遂向法院起诉。2016年9月，法院作出二审判决，开发商迟延交付房屋，需向张先生支付违约金。2016年10月开发商向张先生发出收楼通知书，张先生验房时发现因开发商加盖夹层，使房屋楼层发生变化，开发商实际交付的房屋属于原样品房，因时间因素，大部分装修存在质量问题，张先生与开发商再次出现纠纷，请问张先生应该怎样处理？
1.确定交付条件
　　张先生收楼时要核实房屋是否符合合同约定的交付条件。特别要注意的是，合同正文后是否还有补充协议等补充内容，补充内容对交付条件是否变更，并核实合同正文与补充协议存在冲突时以哪个为准。
　　除了合同约定的交付条件，《商品房销售管理办法》规定，开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。而且，开发商在交付房屋时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2.不要急于收楼
　　一般情况下，收楼通知书会要求业主在某个期限内收楼，逾期视为业主已收楼。本案中，张先生发现开发商交付的房屋不符合交付条件，不必急于收楼，可以在收楼确认书上将房屋尚未符合交付条件等问题写清楚，明确拒绝收楼，在自己手写部分后签名并将该收楼确认书复印、拍照留存。同时，张先生在验房后可以通过EMS向开发商寄出拒绝收楼的函，保存好快递单并要求EMS开具妥投证明。
3.视情况采取行动
　　若开发商将房屋维修至符合交付条件，张先生确认后可进行收楼。
　　若开发商拒不维修房屋，或者多次维修后仍达不到交付条件，张先生可要求开发商继续履行合同，将房屋维修至符合交付条件；也可以要求开发商作出赔偿，获得赔偿并核实房屋符合其他交付条件后收楼；甚至还可以解除合同，要求开发商退还房款。
　　胜伦律师建议
　　双方发生纠纷，无论是谈判还是诉讼，张先生都需要一定的筹码，用以支撑诉求。所以，证据材料的收集显得尤为重要。
　　建议张先生：
　　（1）保管好房屋买卖合同、房款支付凭证、双方往来函件、双方确认的文件（若原件由开发商保管则要求其提供复印件）。
　　（2）沟通协商不能仅停留在口头层面，不论结果如何双方均共同签署协商意见，用以证实双方协商的事实存在。
　　（3）对于房屋质量存在的问题及时拍照、录像，并用另外的手机登录百度，搜索“时间”，以显示拍照及录像当时的时间。
　　延伸
　　上述谈到的是先验房后收楼，如果开发商要求先收楼后验房怎么办？
　　遇到开发商要求先办理房屋交接手续再验房的情况，业主可明确拒绝，并提出要先查验房屋再办理交接。如果开发商非要业主先签署收楼文件，业主可现场拨打消费者协会或当地房管部门电话，请政府部门相关人员过来协调处理，也可以在收楼的文件上注明“未验房”、“房屋质量未明”等字样以体现没有查验房屋就签字，以便验房时出现情况后灵活处理。