在二手房（存量房）买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。那么实务中，如果买方违约，导致卖方单方面行使合同解除权的，作为卖方真的能够拿到合同约定的房屋总价款20%的巨额违约金吗？《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。（本条与原《合同法》相关条款没有本质区别）根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。
在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，完全看裁判者的心情及认知，而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。 关于实际损失的情况实际损失是违约金调整基础，可以说是重中之重，其他所有的考量因素只不过是在此基础上兼顾考虑。在司法实践中,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般认定为“过分高于造成的损失”（原《合同法》司法解释二第29条规定）。针对二手房买卖中，由于买方违约导致卖方解除合同的，作为卖方最难证明的就是实际损失情况，同样买方就更难证明卖方的实际损失情况。因此，在实务中，除非卖方能够证明实际损失究竟是多少，否则只要买方一提出约定的违约金过高，必将面临法院依法调整违约金，而调整违约金后，一方不服再上诉的话，法院就会根据“谁主张、谁举证”的基本原则来分配举证责任关于合同履行情况在房屋买卖合同纠纷中，如果买方仅存在轻微违约行为而达到合同解除条件时，卖方即行使合同解除权的情况下，可适当降低违约金数额，而买方存在根本违约，比如根本无力支付购房款，导致合同无法继续履行的情况下，违约金调整的幅度可能会比较小。过错程度在房屋买卖中，买受方主观过错程度较小或者卖方也有过错时,可以适当调整违约金的数额。在买方属于恶意违约的情况下,例如双方当事人签订合同后,遇到房地产调控政策，房地产价格突然下跌时，买方违约不买，此时违约金的调整幅度可能就较小。预期利益等其他因素就房屋买卖合同本身而言，在房价比较稳定的情形下，买方的违约导致卖方行使合同解除权的，一般不会严重影响卖方预期利益实现，除非双方在合同中已约定卖方获得的房价款需要用于特定的用途，比如换房、或其他重要投资等，否则，一般难以考量卖方预期利益的受损情况。除此以为，法院还会考虑标的金额大小、当事人情况、当事人的经济能力情况等等来综合考虑。虽然，在房屋买卖中，你约定了合同总价款20%的违约金，但是在法院人眼里，你想拿到违约金，必须面临上述诸多考量因素，可以说有些违约金的调整幅度，超出我们认知，但是约定违约金比不约定一定要好！不约定违约金，在一方违约后，另一方只能主张损失赔偿，那么守约方将更加被动。
