建筑物共有部分如何使用才符合“不应认定为侵权”的情形？

　　[问题由来]

　　目前，很多业主发现开发商交付的房屋常有设计不合理现象，而公共区域设计不合理引起的纠纷占绝大多数，今天主要谈谈其中的通道走廊问题。由于中间户的户型限制需借助走廊通风、采光，故对此开发商一般不做封闭，但走廊是边户的唯一通道，若不处理会给后期生活带来不便，如刮风、下雨导致走廊积水及安全隐患等。因此，很多业主在房屋交付时第一反应就是拒绝收房，但往往较难获得法院的支持。还有部分业主收房后装修过程中直接自行处理，却遇上中间户以走廊属于公共区域，改造需经其同意来阻止。那么，面对此情形究竟该如何应对?

　　[律师分析]

　　由于商品房交付前一般已经过多个部门审批，若《商品房买卖合同》也未作补充约定，要举证证明开发商违约非常困难，因此还是要收房。

　　另外，商品房价款通常是按建筑面积计算，而建筑面积包括了套内面积和公摊面积。套内面积即《物权法》所指的建筑物专有部分，即“具有构造上或利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体或规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等”。除此之外，一般认定为共有部分。

　　而《物权法》76条规定，对于共有部分的使用一般要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，特殊事项需经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　因此，一般在处理此类纠纷时需先解决2个问题：

　　第一，纠纷的性质是什么?

　　综合法院的观点，有按相邻权纠纷、建筑物区分所有权纠纷和排除妨害纠纷三种。其中，建筑物区分所有权是一项独立的物权类型，指“数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权”(《民法草案建议稿》)。而相邻权纠纷和排除妨害纠纷则是对所有权的限制或扩张，性质上还是有一定区别。但目前法院在案由选择上并没有硬性规定，因此当事人可以选择适用。。

　　第二，是否凡涉及对共有部分的处置均须按《物权法》76条执行?

　　2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”上述条款一般被法院认为是构成排除适用《物权法》76条的依据。因此，对共有部分的处置还是要区别分析。

　　此外，2012年《住宅设计规范》6.5.1规定“住宅中作为主要通道的外廊宜作封闭外廊，并应设置可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m。”由此可见，面对此问题，边户可以移窗封闭走廊，当然不得禁止中间户使用，在这种情况下不需要其他人同意，符合《解释》第四条的适用情形且不构成侵权。

　　[案例检索]

　　1、合理使用未对他人造成实际损害，不构成侵权。

　　案例1：董明、康新文与桂林市鸿景大酒店有限责任公司排除妨害纠纷

　　案号：广西壮族自治区高级人民法院再审(2014)桂民申字第482号

　　裁判结果：“鸿景公司虽对大堂进行了整体装修，但并未单独占用公共通道、消防通道，也没有在大堂门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到一楼业主的正常通行与营业。”因此符合合理使用的要求。且董明、康新文无法证明确有实际损害。

　　案例2：卢程彬、蔡秋钦与陈玲相邻关系纠纷

　　案号：最高人民法院再审(2013)民监字第15号

　　裁判结果：陈玲作为专有部分所有权人，有权在合理范围内利用其专有部分相对应的外墙面等共有部分。陈玲为满足正常生活需要，在与卢程彬、蔡秋钦方房屋上下层中线以上的外墙安装管线，并未侵犯卢程彬、蔡秋钦的权益，也符合相邻关系的要求。

　　2、超出合理使用的范围造成实际损害，构成侵权。

　　案例1：田曌与亢树安、龚玉珍相邻通风、采光纠纷

　　案号：贵州省高级人民法院再审(2015)黔高民申字第126号

　　裁判结果：“田曌私自在外墙开启铁门及在公共平台上堆放杂物的行为已超出了对公共部分合理利用的界限，对亢树安、龚玉珍的生活造成妨碍”。

　　案例2：朵永庆与古浪县农村信用合作联社相邻通行纠纷

　　案号：甘肃省高级人民法院再审(2015)甘民申字第1076号

　　裁判结果：“朵永庆将房屋出租柴富民使用，承租人柴富民在二层北侧两处楼梯口安装防盗门，封堵楼梯通道，朵永庆又拒绝古浪信用社在文体局办公楼一层北侧的两处楼梯上通行，而该两处入口的楼梯通道，是古浪信用社正常使用其古浪文体局办公楼房屋上下通行的唯一方式。因此不属于合理使用，应当排除妨碍、停止侵害。”

　　案例3：赵剑与肖兴奎排除妨碍纠纷

　　案号：重庆市高级人民法院再审(2016)渝民申1260号

　　裁判结果：赵剑将肖兴奎住房的楼顶平台通过改建，在楼顶搭建洗衣台、种植树木，由赵剑独家使用，将原进入楼顶的墙门封堵以及在楼梯通道上安装防盗门，构成实际的侵权损害。

　　[结语]

　　古语有云，远亲不如近邻。一般法院在审理相邻纠纷等类似案件时，多是从平衡双方利益角度出发。对于侵权的认定，一般需要受害方举证证明。但是相邻双方对于公共区域的使用均不得影响他人权利的行使。因此，在处理此类纠纷时，建议双方应尽可能通过协商解决。