第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要解读(四)房地产纠纷案件

2017/11/20 13:23:53 查看219次 来源:董梦佳律师



  伴随近几年房地产行业的火热发展,有关的纠纷不断增加,据最高人民法院统计2015年审理情况,发现新收土地使用权出让合同纠纷案件1368件,上升20.74%;商品房预售合同纠纷案件172372件,上升42.29%;合资、合作开发房地产合同纠纷案件1946件,上升20.42%;房屋拆迁合同纠纷案件24871件,上升33.29%;其他房地产开发经营合同纠纷案件33605件,上升49.02%。由此可见,房地产纠纷案件涉诉主体非常广泛,然而相关规范尚存在漏洞,给法院审理带来了一定难度。为此,最高人民法院2016年11月30日公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四块就此问题专门给出了几点意见,方便了后期的实务操作。

  一、关于合同效力问题的意见:

  1.城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定,当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。

  【法条链接】

  《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”

  【裁判案例】

  (2011)海南二中民终字第495号民事判决书

  法院审理意见:“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定物权变动时的限制性条件,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,不影响土地使用权转让合同的效力。因此,华侨公司关于涉案土地未达到25%投资开发条件应认定《土地出受让协议书》无效的主张,本院不予支持。”

  【律师解读】

  就土地使用权转让的量化限制条件问题,理论界、实务界一直存在较大争议。过去之所以认定为合同无效,主要在于过去土地转让交易仅仅是通过协议,而协议价一般又较低,因此通过“炒地皮”赚取暴利的情况很严重。所以1994年《城市房地产管理法》出台规范了这种空手炒卖行为,故当时若未按两项规定操作合同就是无效。

  但是随着国家对房地产交易政策规范的不断完善,转让房地产必须通过相关市场公开进行,因此过去的问题已经不存在了。所以2005年8月1日实施的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第9条及相关规定,对土地使用权转让合同的特殊生效要件作了认定,即“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”由此可见,目前的政策是两项要求未达到不影响合同的效力,但是行为的效力存在瑕疵。而意见更进一步确认了如果只是以未满足两项要求是不足以直接认定为合同无效的。

  2.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的,不予支持。

  【法条链接】

  《物权法》第一百九十一条第二款,“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

  《担保法》第49条第1款,“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”

  【裁判案例】

  (2015)佛明法明民一初字第358号民事判决书

  法院审理意见:“本案属于房屋买卖纠纷,截止一审法庭辩论终结时,尚无证据表明该房屋解除了抵押状态,故该房屋的过户条件尚不成就,且原告及第三人均不愿变更诉讼请求,故对于原告及第三人主张将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求,本院均不予支持。”

  【律师解读】

  《物权法》第一百九十一条第二款是对《担保法》第49条第1款的补充和修正,均可以看出在抵押转让的问题上要区分合同有效和行为有效,而在合同有效问题上需要确认是否构成《合同法》第54条所说的“违反法律、行政法规的强制性规定”。由此可见,意见明确了《物权法》第一百九十一条第二款并非是对合同效力的强制性规范,因此,抵押转让的合同一般情况下应是认定为有效。

  而抵押过户登记涉及行为效力,由此可见,在此问题上意见认为行为应是无效的,因此不予支持,除非受让人能够举证证明已经过抵押权人的同意。

  二、关于一房数卖合同履行问题的意见:

  1.审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

  【法条链接】

  《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条,“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”

  《合同法解释二》第十五条,“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条第三项,“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

  【裁判案例】

  (2014)蚌民一终字第00446号

  法院审理意见:由于签订在前,因此“安徽宜顺置业有限公司与宋常保继续履行签订的编号为YSW-0525的《商品房买卖合同》”。

  【律师解读】

  一房数卖的情况实践中常有发生,有关此问题的裁判思路从过去的合同无效到现在的合同有效,而之所以会产生这种变化主要在于利益保护的对象发生了变化。过去主要根据合同的属性,即合同的相对性从而保护合同中无过错的相对方,但这样的审判结果对其他同样达成协议的无过错相对方是很不公平的,也很容易导致过错方因此获利,反而会增加一房数卖的可能性,这样会导致整个交易市场非常不稳定。

  因此,为了防止“加害人”通过一房数卖赚取利益,也为了保护所有可能的相对方,认定合同有效从而根据实际情况判断违约及认定损失更加合理。因此,意见再次明确了这个观点,也给出了在一房数卖的情况下具体如何操作。

  三、关于以房抵债问题的意见:

  1.当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明;对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书;对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理。

  【法条链接】

  《民事诉讼法》第一百一十二条,“当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条,“民事诉讼法第一百一十二条规定的他人合法权益,包括案外人的合法权益、国家利益、社会公共利益。 第三人根据民事诉讼法第五十六条第三款规定提起撤销之诉,经审查,原案当事人之间恶意串通进行虚假诉讼的,适用民事诉讼法第一百一十二条规定处理。”

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十一条,“单位有民事诉讼法第一百一十二条或者第一百一十三条规定行为的,人民法院应当对该单位进行罚款,并可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

  《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

  2.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持。

  【法条链接】

  《合同法》第五十二条,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

  《合同法》第五十四条,“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”

  【裁判案例】

  (2011)民提字第344号

  法院审理意见:“本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。本案《借款协议》中“如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项”的约定,并非法律上禁止的流押条款。”因此,最后判决是认定协议的效力的。

  【律师解读】

  总结上述两点意见,对于以房抵债问题需要明确我国禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平。但该规定不能扩大适用,目前根据各法院的裁判思路可看出,如果能够证明以房抵债是合理的且不会造成其他人损害,一般就能够认定以房抵债是有效的。当然,在如何证明以房抵债的合理性上,可以通过以房抵债并非当事人唯一选择或者以房抵债价格公允等上来说明。

  三、关于违约责任问题的意见:

  1.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

  合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

  【法条链接】

  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款,“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。”

  【裁判案例】

  (2015)鲁民提字第482号

  法院审理意见:“关于第二个焦点问题,商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定,“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中,双方当事人在购房合同中明确约定了逾期办理产权登记手续的违约金及计算方式,时巧玲主张根据上述规定计算违约金数额,与本案事实及司法解释的规定皆不相符,而且时巧玲亦不能证明其因逾期办理房产证而遭受了高于合同约定的违约金的损失。因此,对时巧玲的该项再审请求,本院不予支持。”

  【律师解读】

  实践中多遇到卖方因为逾期办理房产证而导致权利人取得房产的时间延迟从而造成损失。对于这个问题,要区分出卖人是开发商还是二手房卖方,对于开发商,一般会在买卖合同中规定由其代办并约定期限和违约金;而若是二手房卖方,一般很少会就此问题进行约定,而造成该问题很大原因是在办理产证手续时卖方不予配合而造成办证迟延,过去在这个问题上没有明确的规定,因此意见明确了对于迟延办证权利人有权主张迟延期间的利息以及利息起算的时点,且对于二手房的起算时点应该为房屋交付时更为合理。

  四、结语:

  《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的出台更加规范了房地产纠纷案件的审理,当然还有很多问题尚需要进一步明确。但总体的理念可以看出,裁判思路是伴随相关房地产交易政策及最大化保护市场的角度而不断进行调整。


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