司法拍卖受不受房产限购政策影响？

　　何谓“司法拍卖”?搜狗百科定义为“人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权”。当然，对于司法拍卖的具体规定我国也已出台了专门的文件予以规范，即《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。

　　然而，日前南京发布的一份文件——《关于明确<关于进一步加强房地产市场调控的通知>操作有关事项的通知》却引起了巨大反响。

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　　根据上述文件第一条第四款规定，“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格;同时，取得者需在取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续”。

　　也就是说，在南京申请司法拍卖的人也要符合房产限购政策!!!

　　但是，此前江苏省高级人民法院曾下发过相关文件——《江苏省高级人民法院关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》，却与南京的规定完全相反。

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　　文件第一条明确规定，“司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为。个别地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不受地方性房产限购政策的影响”。

　　也就是说，江苏高院的意见是，司法拍卖不应受限购政策影响!!!

　　那么，在司法拍卖是否适用房产限购的问题上，其他城市是如何实施的呢?

　　北京：2017年04月27日，由北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委明确，拍卖成交后，买受人应向住建部门申请审核其购房资格，由住建部门为买受人出具房屋未纳入限购范围告知单，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》，各区不动产登记部门依据《通知书》按规定办理产权登记手续。该政策目前被指为国内首个司法拍卖限购令。

　　(无法插图，搜索“20170427安居北京——法院竞拍房产纳入本市限购-竞拍人无购房资格将无法办理产权登记”)

　　上海：司法拍卖如果是强制拍卖，就不涉及限购，对于强制拍卖的认定看是否有法院的判决书、裁定书、调解书或看是否有拍卖行的成交确认书和法院的协助执行通知书。

　　广东省：《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知》(粤高法【2013】403号)

　　第二条规定，“人民法院在实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前(执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外)，应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。”

　　浙江省嘉兴市：

　　(无法插图，搜索“关于限购政策的有关问题解答(补充)”

　　陕西省西安市：

　　(无法插图，搜索“西安市住房保证和房屋管理局文件 市房发[2017]77号 西安市住房保证和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则”

　　文件第二条规定，“通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受第一条规定限制。以前述方式取得的住房再上市交易(买卖、赠与)，需取得《不动产权证书》后满2年”。

　　那么，问题来了——无锡这边司法拍卖受不受房产限购的影响?可以确认的是，无锡目前没有明确的规定，实际操作中目前也不存在明确的定论，但在房产限购上，规定如下：

　　1、对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房。

　　2、2017年05月20日24小时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年(法人单位3年)方可转让。

　　(无法插图，搜索“无锡市房地产调控领导小组办公室文件 锡房调办[2017]1号 关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知”。

　　而在理论界，对于司法拍卖是否适用限购的问题，基本都是持反对观点，认为司法拍卖行为本身是法院为了保障债权人的合法权益，而行使的司法权，不应该、也不可能受地方政府阶段性政策的约束。

　　另外，《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行合国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)明确规定，“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。也可以明确，行政机关只是司法机关执行案件时的协助执行人，而不该由司法机关配合行政机关。

　　本文认可司法拍卖不应该执行限购政策的观点。抛开南京和江苏高院的文件，应注意北京、广州等地出台司法限购的背景，这些地方具备司法限购的一定基础，且多年来这些地方的房价也一直处于高位、仍呈不断上涨趋势。而司法拍卖又受种种因素影响，导致价格一般较低，若不限购确实在操作中会遇到不法之徒利用该漏洞获利的可能，而目前确实没有其他更为合理的方式。但是其他城市，比如无锡，房价一直都比较低，也是这两年才开始房价暴涨，但是库存还是很大，如果允许司法限购，那过几年房价又跌回去，政府又出台鼓励买房，是否法院也立即恢复司法不限购?难道说未来还要出台法律或相关规定鼓励司法机关这种受行政机关影响的行为么?

　　当然，也许会有人提出，以法律明确司法拍卖受限购政策影响，与法律规定具体标准按其他规定执行应是同理的，如在审理人身损害案件中，需要借助每年劳动部推出的上年度职工工资标准，这难道不是司法机关要受相应政策影响么?但其中最需要明确的是，之所以有些法律会规定具体标准见其他文件，是因为这些标准会随着人民生活水平的不断提高而改善，从劳动部每年公布的这些工资标准以及待遇标准的增加可知，按照这些最新的文件执行，一方面可以做到基本公平，因为就单独某地而言，标准是统一的，这符合法律的要求;另一方面，对广大人民群众是绝对有利的。再来看限购政策，首先，它就无法做到基本公平，甚至可以说，性质上已经等同于《反垄断法》第五章所规定的“滥用行政权力排除、限制竞争”。因为本身限购是否合法，尚存在理论研讨价值，现在却由司法机关来进一步确认，实属违法。再者，限购是政府机关为了抑制房价继续上涨采取的压制手段，毋庸置疑，对广大人民群众无益处。因此，不能简单以法律允许援引这种说法来直接认可司法拍卖应该限购这种荒谬的结论!