二手房买卖合同纠纷之我见

　　最近接手了两个二手房买卖合同纠纷案件，这两个案件有以下共同的特点：1、买方均是通过中介购买的房屋;2、房屋买卖合同均因卖方违约而无法继续履行3、这两个案子均没有通过协商和平解决。结合目前现在大家购房的现状来说，很少有人不通过中介来购买房屋。我想绝大部分人都会选择中介，但是我们在与中介、卖方签订合同时应该注意哪些事项呢?

　　一、明确合同条款：增加违约方的违约成本

　　明确合同条款是为了预防瑕疵。瑕疵包括两个方面：一个是法律上有瑕疵。二是质量上有瑕疵。法律上的瑕疵主要包括房子上是否有抵押，房子上是否还有按揭未付清，是否存在一房多卖情况等。二是房屋质量存在重大问题，后期可能面临巨大的维修费用。在此我不再就质量问题进行赘述。对于法律上的瑕疵：建议购房者在合同中设定条款进行明确。

　　针对房子上有抵押情况，可以约定卖方在出售房屋时，必须保证该房屋不存在任何法律瑕疵(包括但不限于。。。。。。)，否则。。。。。同时最好到房地产管理局核实房屋的真实情况，如果有抵押是可以查到相关信息的。

　　对于一房二卖，这种情形出现情况也不少，卖方通常会为了高价铤而走险，这里还有两种情形：即房主一房二卖和非房主一房二卖，若是非房主一房二卖，建议立刻停止交易，若已经受损建议立刻采取法律手段维权(取证很重要)。若是房主一方二卖，最好还是在合同里对违约责任进行详细约定：例如在合同之中可以约定由中介方代卖方收取定金等费用，若买方违约定金不退，若卖方违约双倍返还定金;若房屋上设有他项权，那么要约定解除他项权时间，逾期解除或者逾期无法解除则。。。。。

　　二、仔细阅读合同条款：降低自己的过错

　　在我接手的这两个案子，有一个案子中买方并未核对合同中对方签名，而且他自己也知道，更致命的是他自己连真正的卖主都没有见过，就与中介签订了房屋买卖合同。在这个案子中当事人犯了好几种致命的错误：1、没有真正了解清楚房子归谁所有2、轻易认可了中介代卖方签字的事实(即卖方全面授权中介签字的情况，这种情况下要核对授权的真实情况，当然这个有难度，需要律师进行取证)，我在这里建议二手房购买者不要与中介签订这种类型的合同，因为即使后来无法履行，你也没有足够的证据来证明到底是卖方违约还是中介违约，应该追究卖方的责任还是追究中介的责任。而且即使起诉，也会面临极大地败诉风险。

　　三、寻找一家靠谱的中介不如寻找一个靠谱的律师

　　一家靠谱的中介，必然是有着极佳的口碑，而且其在合同文本撰写上花费了大量的时间。但是仍然有很多风险是当事人看不出来的，这就需要找一个靠谱的律师，让律师介入你签订合同的整个过程，全方位为你把控合同的风险。一个靠谱的律师可以将你的风险消弭于无形。