袁某敏诉广州伟安房地产中介有限公司等居间合同纠纷案

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2012)穗中法民五终字第2192号

上诉人(原审被告)袁某敏。

委托代理人王律师，广东华誉律师事务所律师。

委托代理人杨律师，广东华誉律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)广州伟安房地产中介有限公司。

法定代表人古某芳，该司经理。

委托代理人马律师，广东成悦律师事务所律师。

原审被告李某芹。

委托代理人孟律师，广东恒博律师事务所律师。

委托代理人郭律师，广东恒博律师事务所律师助理。

上诉人袁某敏因居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2011)穗番法民三初字第1925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于广州市番禺区XX镇XXX村XXX街XX号XX楼XX室的房产(以下简称“案涉房产”)之前登记权属人为袁某敏，面积为164.8平方米。

2011年1月24日，广州伟安房地产中介有限公司(以下简称“伟安公司”)作为经纪方，袁某敏作为卖方，李某芹作为买方签订《房屋买卖合同》(0000035)，约定卖方以1550000元的成交价将案涉房产卖给李某芹，其中第七条违约责任约定，若买卖双方的任何一方出现第七条的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金，金额人民币31000元。

同日，袁某敏签署《服务收费确认书》一份，载明：袁某敏经伟安公司介绍成功出售案涉房产，基于伟安公司提供的中介服务及咨询服务，袁某敏同意向伟安公司支付人民币15500元作为伟安公司的中介代理费及咨询费。该费用缴付日期为过户当天。逾期交付该费用，则按日向伟安公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。

袁某敏与李某芹因房屋买卖合同纠纷起诉到原审法院，案号为(2011)穗番法民三初字第919号，经原审法院审理查明袁某敏与李某芹签订《房屋买卖合同》后因限购政策原因导致李某芹暂无法购买涉案房产，后虽然李某芹已出售其自有房屋一套以获取购买涉案房产的资格，但双方约定的交易期限已过，且双方未能就继续交易重新协商并达成一致，另，袁某敏已在该案诉讼中将涉案房产转让给他人，故该案双方间的房屋买卖合同客观上已不能再继续履行，该案一审判决结果为：一、解除李某芹与袁某敏之间于2011年1月24日成立的房屋买卖合同;二、袁某敏于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给李某芹;三、驳回李某芹的其余诉讼请求。该案现已上诉至本院，目前未有终审结果。

伟安公司于2011年9月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、袁某敏向伟安公司支付中介咨询服务费15500元及滞纳金(即逾期一天，按中介咨询服务费15500元的1%标准计算滞纳金;从 2011年3月1日起至付清为止);2、袁某敏、李某芹向伟安公司支付违约金31000元;3、案件诉讼费由袁某敏、李某芹承担。袁某敏在原审答辩称：不同意伟安公司全部诉讼请求，认为其无需向伟安公司支付中介咨询服务费。理由是：一、伟安公司应当提供的中介服务内容不仅仅是促成房屋买卖合同成立。根据《城市房地产中介服务管理规定》、《广州市房地产中介服务管理条例》以及《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产中介服务内容不仅是指促成交易双方签订房屋买卖合同，还应包括提供交易信息、咨询服务、买卖合同签订、交易代理等内容。二、伟安公司未能依据法律规定及约定标准提供房地产中介服务且存在重大过错。根据《城市房地产中介服务管理规定》等法规的规定，中介公司与委托人签订中介服务合同应详细约定中介服务项目的名称、内容、要求和完成标准，但是，伟安公司提供的合同版本中没有对上述重要内容作出约定。另，按照《房地产经纪管理办法》第三条“房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易”的规定，伟安公司提供中介服务的完成标准应是促成房地产交易，即促成买卖合同履行完毕，而不是简单的促成合同成立。且本案中，伟安公司促成并指导袁某敏签订的合同与双方交易信息不符，且存在多处错漏，严重误导袁某敏，有明显过错。案涉买卖合同最终未能履行与伟安公司提供的中介服务有着重大关联。三、中介代理咨询费的付款条件未能成立。《服务收费确认书》约定“该费用之缴交日期为过户当天”，该条款既包括了付款日期也包括了付款条件。付款条件就是房产过户，付款日期就是房产过户当天。这意味着买卖合同签署后，应于房产过户当天支付中介代理费及咨询费，但现在涉案房产没有过户，因此袁某敏无需支付中介代理费及咨询费。四、袁某敏在涉案房产交易过程中一直按照诚实信用原则履行合同，没有任何违约行为。因此，袁某敏不同意伟安公司的诉求，请法院予以驳回。

原审被告李某芹在原审答辩称：一、李某芹与袁某敏签订的《房屋买卖合同》中对于中介费的缴付是没有约定的，具体见合同第六条;而合同第六条第二款的约定是针对中介服务费的违约条款，既然合同中不存在中介费用缴付的约定，相应的违约责任的约定也应当是无效的;二、袁某敏签署的《服务收费确认书》是袁某敏单方的行为，与李某芹没有任何关系，而该《服务收费确认书》并不是房屋买卖合同的一部分;三、李某芹在房屋买卖合同的履行过程中自始都没有违约，不是违约方，因而不应承当任何违约责任。伟安公司既然主张由李某芹承担相应违约责任，其应举证予以证明。因此，李某芹在本案中不应承担任何责任。而伟安公司在提供中介服务过程中，故意隐瞒相关事实，未依法履行其中介义务，导致李某芹、袁某敏之间的房屋买卖合同无法正常履行，给李某芹造成了严重的损失，故，希望法院驳回伟安公司对李某芹的诉讼请求。

原审诉讼中，袁某敏认为伟安公司未依法履行相应的中介服务义务，且在促成袁某敏、李某芹签订《房屋买卖合同》中存在明显过错，导致该合同最终无法履行，此外，袁某敏签署的《服务收费确认书》约定的支付中介代理费及咨询费的条件即房屋过户最终未能实现，因此，袁某敏认为其无需向伟安公司支付中介服务费。李某芹则认为，其与袁某敏签订的房屋买卖合同中并未就中介服务费的支付予以约定，案涉《服务收费确认书》也不是李某芹签署的，且李某芹在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，故李某芹无需向伟安公司支付中介服务费以及违约金。

原审法院认为：伟安公司作为经纪方、袁某敏作为卖方、李某芹作为买方于2011年1月24日签订的编号为0000035号的《房屋买卖合同》及其附件《服务收费确认书》实际包含两个法律关系，一是袁某敏、李某芹之间的房屋买卖合同关系，二是伟安公司分别与袁某敏、李某芹之间的居间合同关系，本案要处理的是伟安公司与袁某敏、李某芹之间的居间合同关系。袁某敏、李某芹作为完全民事行为能力人，在不存在欺诈、胁迫或重大误解等情形下与依法成立的伟安公司签订的居间合同，合法有效，对伟安公司与袁某敏、李某芹均有法律约束力。

本案中，因伟安公司与袁某敏、李某芹未就伟安公司提供居间服务的具体事项和内容进行约定，按照交易惯例，伟安公司促成袁某敏、李某芹签订房屋买卖合同即视为其已履行居间义务，袁某敏抗辩称伟安公司未完全履行居间义务，不予采纳。案涉《服务收费确认书》约定于过户当天支付中介代理费及咨询费，该约定应为居间报酬支付时间的约定，而非支付条件的约定，伟安公司促成袁某敏、李某芹签订房屋买卖合同已满足支付居间报酬的条件，故，袁某敏仍应按照其签署的《服务收费确认书》向伟安公司支付居间报酬。政府出台的限购令致使袁某敏、李某芹签订的房屋买卖合同无法正常履行，法院判决解除合同并认定买卖双方对此均不存在违约责任。故，伟安公司要求依据《房屋买卖合同》第七条支付违约金31000元，不予支持。

另，本案中，经纪方对买卖双方解除合同也不存在任何过错。虽然袁某敏、李某芹之间的买卖合同没有得以实际履行，但伟安公司为该合同的签订提供了居间服务，并最终促成了该合同的签订，因此根据公平合理原则，酌情确定袁某敏应支付伟安公司中介代理费及咨询费8000元。

据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2011年12月15日作出判决：一、袁某敏应于判决发生法律效力之日起三十日内向伟安公司支付中介代理费及咨询费8000元;二、驳回伟安公司的其余诉讼请求。案件受理费481元，由袁某敏负担25元，伟安公司负担456元。

判后，袁某敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审忽视伟安公司在促成交易双方签订《房屋买卖合同》过

程中存在重大过错。伟安公司提供的中介服务仅是指导袁某敏和李某芹签订《房屋买卖合同》。上述《房屋买卖合同》中多处错漏，特别是在付款约定中，李某芹选择的是银行按揭付款，但按照广州市的贷款政策，李某芹并不能获得购房贷款。作为专业的房地产中介，却未告知袁某敏这一影响交易成功的重要信息，导致该合同不能履行。由于伟安公司提供的中介服务过程明显存在重大过错，已实际造成了袁某敏的损失。在这种情形下袁某敏不应支付中介代理费及咨询费。二、伟安公司没有提供合格的中介代理服务和咨询服务，未能促成交易成功，房地产中介服务内容不仅仅是指促成交易双方签订房屋买卖合同，应至少包括以下内容：1、提供交易信息：包括房地产权属状况，买卖双方的主体资格，买方的购房、贷款资格(政府出台限购政策后)。2、咨询服务：包括法律、政策、交易流程、限购政策、贷款政策、税费标准。3、买卖合同签订：根据交易双方的信息，促成并指导双方签订房屋买卖合同。4、交易代理：包括代为或协助申请提前还款、按揭、报税缴税、房地产权属过户、收取交易资金等等。但是伟安公司未能提供上述服务内容，存在重大过错。三、中介代理及咨询费的付款条件未能成立《服务收费确认书》约定“该费用之缴交日期为过户当天，这里既包括了付款日期也包括了付款条件。付款条件就是房产过户，付款日期就是房产过户当天。这意味着买卖合同签署后，如房产最终过户了，则过户当天支付中介代理费及咨询费，如房产最终没过户，则不支付中介代理费及咨询费。现在涉案房产没有过户且不是袁某敏原因造成，故袁某敏无需支付中介代理费及咨询费。请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回伟安公司全部诉讼请求;二、由伟安公司承担一、二审诉讼费。

伟安公司答辩同意原审判决，不同意袁某敏的上诉请求。

原审被告李某芹答辩同意原审判决。

上诉人袁某敏与被上诉人伟安公司、原审被告李某芹对原审查明事实没有异议，本院予以确认。

本院认为：伟安公司与袁某敏、李某芹三方签订的《房屋买卖合同》中关于居间合同的关系部分是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。

上述合同签订后因国家房产限购政策的原因导致袁某敏和李某芹买卖行为无法履行，买卖双方均不存在违约。虽然袁某敏最终无法将房产出售给李某芹，但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。伟安公司已促成了袁某敏与李某芹签订了上述合同，作为委托人的袁某敏应依约向伟安公司支付中介代理费及咨询费用。袁某敏认为上述合同中李某芹选择的是银行按揭付款，而伟安公司未能告知李某芹不能按照广州市的贷款政策获得购房贷款的重要信息，存在重大过错。本院认为，房款的支付属于买卖双方当事人协商的内容，李某芹选择银行按揭付款，并不当然的就不能获得银行贷款，在合同的履行过程中李某芹也已通过将其自有的一套房屋出售来获得可贷款的资格，因此，袁某敏认为伟安公司有重大过错不用支付中介费用理据不足。

涉案合同未就伟安公司提供居间服务的具体事项和内容进行约定，袁某敏称伟安公司提供的服务未包括提供交易信息、咨询服务、买卖合同签订、交易代理等，该主张没有合同依据，本院不予支持。关于《服务收费确认书》中约定于过户当天支付中介代理费及咨询费的问题，原审认定该约定应为居间报酬支付时间的约定，而不是支付条件的约定正确，袁某敏认为按照该约定房产最终没过户，则不支付中介代理费及咨询费理由不成立，本院不予采信。

综上所述，上诉人袁某敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由袁某敏负担。

本判决为终审判决。