拆迁安置房“一房二卖”代价高

　　[案情摘要]2008年，朱某家的老房子因拆迁，与拆迁部门签署了拆迁协议，能够获得安置房两套。朱某一家决定将其中一套面积为95平方米(附带车棚10平方米)的房子出售变现。待这套安置房刚刚交付并拿到钥匙，朱某便迫不及待找寻中介刊登房源。此时，徐某因考虑到福州发展的儿子结婚住房，而自己辛苦积攒大半辈子的血汗钱又买不了商品房，此时又正好中意朱某的这套安置房，于是当时的市场总价为66.28万元，双方通过中介签订书面购房合同。徐某东凑西拼，在短短两个月内依约向朱某支付了10万元定金和50.28万元房款，并承担了中介费。拿着朱某交给的安置房钥匙，此时，徐某心里一阵欣喜，一心为儿女操办终身大事的自己，顿时觉得一块石头落地踏实许多。

　　然而，因为朱某的房子系拆迁安置房，在与徐某进行上述买卖时还未办理出房屋产权证，所以双方约定待办完过户手续后，结清剩余尾款。徐某拿到房屋钥匙后，因给儿子作婚房用，一直空置待筹钱装修，也未舍得出租他人使用。

　　恰恰在2008-2010年间，两年时间不到，全国房地产价格像火箭般上涨。徐某从中介得知朱某已经从拆迁办结算完毕取得了房产证，于是多次催促朱某办理房屋过户手续时。谁料，朱某一家认为原来房价太低，要求徐某需要多支付30万;但是徐某认为应当遵守原来签订合同，而且房屋实际上已经交付了钥匙，对方只是配合完成一个过户手续而已，这时候来加价没有道理。但是，朱某面对房屋涨价带来的利益诱惑，并不甘心按照原有合同履行，而且现实中也出现很多卖家违约的情况。于是，朱某与其丈夫张某在房产证做出来之前，策划并导演了一场一房二卖的闹剧。

　　2010年9月，朱某与其丈夫张某一起来到拆迁办，在朱某原先签署的房屋拆迁补偿安置协议及调产结算清单中添加了其丈夫张某的名字。2010年11月朱某、张某领取了房屋产权证，朱某、张某成了该安置房屋的共有人。而这个时候徐某要求朱某办理过户，但朱某、张某执意要求另行加价30万才行。这无疑是徐某不能接受的。已经谈婚论嫁的儿子，曾向女朋友及其长辈应承自己已备有婚房，而现在呢?面对新婚、面对儿媳、面对亲家……只能在外租房结婚?

　　徐某经过与朱某多次协商未果后，想到了通过法律途径来解决。经过与本律师仔细商议后，徐某于2011年1月6日向法院提起诉讼，要求朱某继续履行《房屋转让协议》，办理房屋过户手续并承担违约金。

　　但是令人始料未及的是，提起诉讼一周内即2011年1月12日，因案件申请查封该套安置房，但在查询房管信息时却发现该套房屋早于2010年12月24日由朱某伙同前夫张某以110万元的价格转让他人，并办结了过户手续。

　　这个残酷现实意味着：第一，徐某原来要求继续履行合同办理过户手续已经没有可能，只能申请解除合同，赔偿损失;第二，朱某可能转移财产，到时候可能会存在判决生效后却没有财产可供执行的尴尬困局。徐某在本律师建议下，变更了诉讼请求，由继续履行合同变更为解除合同;由要求对方办理过户手续变更为赔偿损失;而且邬律师考虑到徐某的实际损失，认为合同约定的20万违约金已经无法填补徐某的经济损失，参照了朱某卖给第三人的房屋价格，提出了要求对方赔偿徐某房屋差价经济损失60.82万元。

　　【法院判决】案件很快进入实体审判程序。庭审中几番轮辩，作为被告的朱某多次以安置房为母亲所有，未经共有人张某同意，合同无效等理由，意图推翻双方买卖合同关系，逃避责任。这些托辞终究经不起证据事实和法律规定的考验，经过承办律师努力，最终2011年3月21日法院作出一审判决，判令解除徐某与朱某之间房屋买卖协议，并判令朱某返还购房款并赔偿相当于房屋升值差价的经济损失。

　　[律师观点与建议]

　　第一，对卖方而言，一房二卖的商业逐利始终要付出法律上的代价。

　　根据《合同法》及相关司法解释，赔偿损失的违约责任不完全依据双方约定，而是根据合同是否存在可得利益，是否能够填补守约方的实际损失等因素考虑。而房屋升值后产生的利益空间及销售差价，可以作为买方解除合同赔偿损失的范围。在上面这个案件中，原本约定的违约金是20万，但房屋涨价了60万，如果仅仅支持20万的违约金诉请，势必导致违约成本过低，不能有效遏制不诚信的违约行为。因此，卖方希望通过一房二卖获得利差，结果还是羊毛出在羊身上，得不偿失。

　　第二，对买方而言，建议购买产权明晰的房屋。房屋是中国老百姓的重要生活资料和资产，对于很多家庭来说是很多年辛勤工作换来的成果，因此对待购房这个事情上不像菜市场买大白菜。例如像没有取得产权证或者没有结算的拆迁安置房、卖方单位附带年限条件的福利房、农村的小产权房等，建议不要因为贪图便宜去购买。而且，房屋买卖交易过程中，不管什么情况一定要求卖方夫妻一齐到场，哪怕房产证只有一个人的名字(因为很可能也属于夫妻共同财产)。如果一方不到场，也需要取得不到场一方的授权委托书或者卖方的关于有完全处分权利的声明，作为一个书面凭证备存。

　　第三，房屋不能及时过户，建议及时起诉查封。对于已签订房屋买卖合同，支付部分房价款的购房者，如果遇对方不按合同约定期限办理过户手续时，应当掌握好协商节奏，不宜久拖不决。建议及时向法院起诉和申请财产保全，避免房屋被一房二卖或转移资产。

　　依据现行法律规定，即便当初与拆迁安置房房主签订的买卖合同完全合法有效，合同各要素无瑕疵，若买房者怠于行使权利，不通过司法途径积极维护和实现权利，哪怕是商品房(二手房)的买卖中，最后可能也拿不到房子。现实并非百分之百的有效合同都能得到实际履行、兑现，总会有一些合同完全有效但最后无法实际被履行。因此，向法院申请财产保全、请求法院查封购买的动迁安置房，片刻也耽误不得、绝对大意不起。及时向法院申请财产保全、请求法院查封该房屋后，同时起诉安置房房主(共有人)，是保障能拿到房子的有效途径。除此之外的公证、书面承诺等之类，对保障买受人交易安全和合法可得利益作用甚微，切不可本末倒置!